德国租房，什么行为会导致租客被驱逐？

德国租房，什么行为会导致租客被驱逐？—华安海外

      作为一个租房大国，许多德国人都很清楚自己的权利。传统上，家庭可以在同一处出租房内居住多年，在某些情况下甚至可以将旧租约传给下一代，享受安全稳定的生活环境，而无需斥资巨额买房。 但对于在该国生活的外国人来说，事情并不总是那么简单。面对一份冗长的德语租赁合同和繁琐的官僚条款，您可能并不完全明白自己签署的是什么。更糟糕的是，如果您不了解自己的权利，就可能不知道房东是否依法行事。最近，社交媒体上出现了大量关于人们遭到房东骚扰并被迫离开房屋的报道。在一个案例中，柏林一个外国人 Facebook 群组的一名成员报告说，他们被告知需要搬出去，以便房东可以向新房客收取更高的租金，并且威胁要采取法律行动。不幸的是，这种情况在德国似乎太常见了——特别是在住房市场紧张、竞争激烈的大城市。对于租户来说，好消息是房东很难将租户赶出房屋。从法律上讲，只有在非常特殊的情况下，房东才可以这样做。

      一，房东何时可以将房客逐出房屋？

      一般来说，在德国有四种特殊情况可以驱逐租户：违反合同、租期结束、出于商业原因或房东自己需要使用房产。 值得注意的是，这些情况并不是黑白分明的，房东在试图驱逐房客时仍然面临着很高的举证责任。 

      二，租期结束

      如果您的租房合同规定了开始和结束日期（如果是固定期限合同），则法律要求您在规定的结束日期前搬出。 然而，这并不总是明确的，一些法律专家表示，如果您在租约到期后继续住在该房产中并支付租金，则可能意味着新的租约期限。不过，这肯定是不能指望的，如果您不确定，应该寻求法律建议。

      三，违反租赁协议

      房东试图驱逐租客的主要法律机制是违反租约，包括拒付租金和未经房东同意转租等。租约中会规定您作为租户的义务，例如租金金额、物业待遇和尊重邻居等。

      四，在大多数情况下，最常见的违反租赁规定的行为如下：

      1.迟交或漏交房租2.未经许可的转租 3.未经许可进行装修 4.未经允许携带宠物居住5.过度占用公寓 6.屡次违反房规（如安静期）在上述每种情况下，如果房东想要采取行动，必须在几周内将问题告知房客。根据德国法律，因六个月前的派对而向租户发出驱逐通知是不允许的。 对于拖欠租金的情况，可在连续两个月未付租金后终止租约而无需通知。 

      五，经济因素

      虽然房东仅仅说“我想涨房租”通常不足以驱逐租户，但在某些情况下，经济因素也会起到一定作用。具体来说，法律规定，如果房东因无法以其他方式使用房产而遭受“相当大的损失”，这可以作为终止合同的合法理由。 

      六，房东个人使用

      如果房东自己或其近亲（如伴侣、兄弟姐妹、子女或父母）需要使用房产，他们可以申请所谓的“个人使用权终止”（Eigensbedarfkündigung）。 这里需要注意的是，关于近亲的定义、需要房产的原因以及打算使用的类型，都有相当严格的规定例如，房东不能以需要该房产用于仓储目的为由终止合同：他们应该打算自己住在房产里，或者让近亲住在房产里，这样终止合同才有效。突然改变用途的理由也应该是令人信服的，而不是简单的“因为我想”。一些例子包括：1.显著提高他们的生活水平 2.组建或扩大家庭，例如与伴侣同居3.搬到离工作地点更近的地方 4.改善生病时的交通便利性 5.将公寓用作养老院。再次强调，房东有举证责任，而且每种情况都不尽相同。 

      七，房东需要提前多久通知？

      这是一个很难回答的问题，因为有几个不同的因素都在发挥作用。 其中一个因素是租客在房产中居住的时间，特别是如果房东需要房产供自己使用。在大多数情况下，三个月是正常的终止期限，但如果租户在房产中居住了 5-8 年，则终止期限必须延长至六个月，如果居住时间更长，则最多可延长至九个月。一般来说，三个月是最低要求，但有些房东会在租房合同中规定更短的通知期。 如果您遇到所谓的“无通知解约”（fristlose Kündigung）情况，房东必须在解约信中规定您离开房屋的期限。在这种紧急情况下，最短也要两周时间。 

      八，如果受到驱逐威胁，该怎么办？

      虽然突然在信箱中收到驱逐通知是一件非常可怕的事情，但重要的是要保持冷静并考虑自己的选择。首先，您可能需要考虑房东是否有正当理由驱逐您。即使有些理由看似合法，当地租户协会的法律专家和顾问也能对其进行更彻底的核查。如果您意识到自己确实做错了——例如由于损坏了公寓或拖欠租金——不妨与房东取得联系，并提出尽快纠正错误。证明自己是一个负责任的房客，可能会让他们重新考虑是否要把您赶出家门。无论如何，重要的是迅速采取行动，努力解决问题，避免事态进一步升级。 并且，重要的是要知道房东没有自动强制驱逐的权利，在这样做之前需要获得法院命令。

      新闻来源：https://www.thelocal.de/20240702/what-can-get-you-evicted-as-a-tenant-in-germany