德国房产投资，为什么德国的住房拥有率如此之低？

德国房产投资，为什么德国的住房拥有率如此之低？—华安海外

      德国和瑞士是欧洲仅有的两个房屋自有率低于 50% 的国家，在德国，大约 49.1% 的家庭拥有自己的住房。这个数字仅仅比瑞士 42.2% 的比率高——并且远远落后于其他房屋拥有率更高的欧洲国家，包括英国、法国和瑞典。这三个国家的比率在 65% 左右。根据欧盟统计局 2021 年的数据，西班牙和葡萄牙的住房拥有率超过 75%。

      一，德国的住房拥有率为什么这么低？

      Hypofriend 的联合创始人兼首席执行官尼克·穆德 (Nick Mulder) 是一家专门为外籍人士提供服务的德国抵押贷款经纪人，他说，这是因为德国的高额预付费用造成了与其他许多国家不同的购买心理。

      德国买房，不仅要支付实际房屋的价格，还要支付土地转让税，该税种因联邦州而异。在巴伐利亚，这个税是购买价格的百分之三。在勃兰登堡州，这一比例为 6.5%，比巴伐利亚州高一倍还多。然后是公证费和房地产佣金。总而言之，在德国买房的隐性费用最终可能超过购买价格的百分之十。这些费用让转手变得更加困难，导致人们只想购买他们的“永远的家”。“购房者倾向于终身购买，”Mulder 说。Mulder 说，这促使许多德国人长期租房，并等待购买——这样他们只需要支付一次高额的预付费用。“这并没有激励人们去城市买房，那里的公寓更贵也更小，而这通常意味着，如果他们打算生孩子，最终会搬家，”Mulder 补充道。“对租户友好的环境使得租房相当有吸引力，而且更加灵活，尤其是在德国，您无法轻易取消和/或偿还前 10 年的抵押贷款。”Mulder 还指出，“Schulden”这个词——意思是“债务”——在德语中也意味着“内疚”或“错误”，这说明许多德国人仍然试图避免承担债务。所有这些因素共同作用，形成了德国人的置业习惯，看起来与许多其他国家的习惯截然不同。“德国人往往倾向于自己建房以节省房产转让税，或等待继承房屋，因为遗产免税限额相当有吸引力（从父母到孩子），”Mulder 说。“前期费用通常意味着买房比租房的盈亏平衡时间要晚，因此更倾向于以长期为导向的购买。”  

      二，德国人能等得起买房吗？

      受高昂的预付费用刺激，德国的房地产市场没有出现像美国和英国那样的高低起伏。房地产专家、法兰克福 Catella 房产评估公司的总经理 Thomas Beyerle 表示：“市场相当低迷，过去 50 年来几乎没有任何显著的价格上涨和下跌。”鉴于过去几年的价格上涨，对于那些仍然有能力购买的人来说，购买是否会变得更加紧迫？Beyerle 和 Mulder 概述了两种可能的情况。Beyerle 说：“我认为所有权不会发生重大变化——恰恰相反，”他说，前期费用更不适合人们现在的生活方式。“年轻一代比他们的父母和祖父母流动性强得多。他们更频繁地更换工作和城市——拥有一处房产供自己使用正在成为一种‘负担’，因为购买和出售都有非常高的附带费用。”不过，Mulder 认为，德国的房屋拥有率可能会上升，这取决于政府决定采取什么措施。“我希望这种情况会有所改变，要么是对首次购房者减税，要么是降低房产转让税。财政部长最近一直在讨论这个问题，”Mulder 说，他指的是克里斯蒂安·林德纳 (Christian Lindner) 最近建议联邦各州废除土地转让税——至少对于打算将房产用作主要住所而不是投资的人来说是这样。“但由于它是在州一级进行监管的，因此需要进行大量协调。”   

      新闻来源：https://www.thelocal.de/20230614/why-is-home-ownership-in-germany-so-low