德国移民，投资德国房产，如何能让房产升值20%？

德国移民，投资德国房产，如何能让房产升值20%？—华安海外

      哪些情况下值得付出额外的努力？哪些措施可以确保最大的价值增长？如何才能获得有利的积极效果？今天华安海外小编和大家分享一些如何在售前让房产增值的实用信息。

      01.售前增值措施真的有用吗？

     一般来说，潜在买家更有可能对具有吸引力且保存完好的房产产生购买兴趣。这些房产能够在众多的选择中脱颖而出，主要是因为它们能够向买家证明，给出的要价是完全合理，以及与物业本身条件相匹配的。

      大量业主在出售房屋或公寓之前会投资于装修措施。据统计，只有大约 6% 的房主在出售房屋之前没有对房屋进行翻新或整修。在大多数情况下，房地产经纪人会建议卖家采取装修措施。那些听从专家建议的人往往可以期待额外的收益。出售装修房屋的案例中, 有超过三分之一的案例销售价格平均上涨了 6% 到 10%，有超过四分之一的案例销售价甚至增加了20%。

      02.常见增值措施利与弊

     墙壁和立面上的油漆和抹灰工作占所有措施的一半以上，是最常见的措施。这主要是因为一层新的油漆可以立即使该物业更具吸引力，而且成本并不高。如果墙壁和立面要新粉刷，最好都采用中性白色，这通常会产生积极的影响。它会使房间看起来更明亮，更舒服。于此相反，室内设计的任务应留给新主人，因为颜色和形状的选择都是个人品味问题。

      浴室和卫生间设施的翻新以及对供暖系统和窗户的投资也非常受欢迎，因为它们会比较直观地，使物业显得非常现代化和高端。而且，能源效率高，节省能源成本向来都是提高房屋要价的绝佳理由。所以，在能源效率和建筑技术方面，你应该尽可能地了解最新情况，它们在房产增值中起重要作用。

      如果你还更换了绝缘层和屋顶，那当然会提高房子的身价，但这两项的整修成本比较高，所以要具体情况具体分析，找专业人士评估一下是否值得。此外，成本巨大的整修还包括减少房产污染的措施，例如消除房屋内的石棉、矿棉纤维和甲醛。

      当然，如果房屋有损坏，即使你决定不采取小型或大型翻新措施，也必须修补破损，如：在出售前修复发霉等问题。在整个营销过程中，应尽可能以最佳方式展示你的物业，不仅要整洁干净地展示房产内部，还要使花园处于最佳状态。也要确保房产照片中没有太多个人物品，房间也不要太拥挤。在许多情况下，小修和装饰足以改善潜在买家对房产的印象，因为他们通常会把这些小修的成本及工作量估计地比较高。于此相反，房产的瑕疵，即便是很不起眼的瑕疵，也会吓走不少潜在买家。

      03.不同类型房产的处理方式

      对于都市公寓来说，较为豪华的装修工作是值得的。如果你要出售的公寓位于吸引富有客户的时尚地区，那么无论你是卖给自住者还是投资者，都需要让公寓看上去豪华而精致，具有科技含量，这样才能吸引它所针对的目标群体。

      而位于柏林或汉堡等大城市郊区的独户住宅就不同了，这些地方的住宅往往更多针对有孩子的家庭，他们想自己一家人住在这所房子里。这种情况下，豪华设备有可能会妨碍到他们的生活，从而对销售价格产生负面影响。所以，这些房产的售前装修只要达到中产阶级标准即可，最重要的是面向家庭实际需要。

      如果你要出售的物业在房产市场较弱的城市或城市区域，进行适度投资装修即可。因为在这些地区，投资者能接受的价格很大程度上与通过租金收回成本的时间相关，如果时间较长，他们则不愿意付相应的价格。

     04.点评

      基本上，装修或翻新工程越贵，额外收入就越高。但这并不意味着最昂贵的措施总是最好的。因为在许多情况下，小工作也可以产生很大的不同，甚至会有非常积极的表现。但是，如果你有机会，不断地投资于你的房产是绝对正确的做法，如：定期粉刷墙壁并更换屋顶瓦片或者对建筑结构、电线和供暖系统进行现代化改造。同时，为了让你的房子卖到好价钱，有经验和专业的房地产中介有时也必不可少，虽然因此你可能需要承担一半的中介费。因为他们了解市场情况，可以为你计算整修成本和收益，弄清楚哪些工作是最值得做的。他们甚至还可以帮你联系到合适的工匠，通过创新的装修措施使房产在最大程度上增值。在这种情况下，对房产中介的选择当然就显得尤为重要。德国十几年的卖方市场将许多房产中介惯出了脾气， 太容易赚的钱也让越来越多人投身于房产中介行业。所以这个行业龙蛇混杂，水平参差不齐，相差巨大。大家在选中介时一定要擦亮眼睛，多找几家多方比较总是没错，一般来说入行时间越长经验也越丰富，十几二十几年的老牌公司或个人总体来说比这几年新入行的要强一些。   

      当然，可实现的销售价格最终还是取决于供求关系。所以，在整修措施上投入多少资金以及哪些措施是必要的，最终取决于具体情况。买家目标群体、个人销售情况、业主的财务状况和房产本身的条件都起着决定性的作用。