意大利移民，什么是直接购买新房的注意事项？

意大利移民，什么是直接购买新房的注意事项？—华安海外

     由于和建造商签约时房子还未建好，甚至建造商向政府提交的建设项目有可能还未获批，所以在购买新房时一定要做好风险评估，把可能有的风险降到最低。

      为了保障待建房交易双方的利益，根据2005年6月20日出台的第122条立法法令（D.lgs. n. 122），立方机关通过以下三个手段为交易双方降低了潜在风险：

      01.保证保险（FIDEIUSSIONE)

      在双方签约之前，在向建造商缴纳任何金额之前一定要保证建造商有拿到银行或者其他保险机构提供的保证保险（fideiussione）。保证保险以信用风险作为保险标的，保险人对被保证人的作为或不作为致使权利人遭受损失负赔偿责任的保险。简单来说，就是如果建造商因为某些原因破产或者无法按照合约完成建造工程，那么买方作为债权人可以直接向银行或者保险公司索赔，不需要等到建造商做破产清算。

      02.抵押贷款分割（FRAZIONAMENTO DELL’IPOTECA）

      在房子还未修建好之前双方只能签订初步合约（contratto preliminare）, 等到房子完全建好之后才能转让产权。通常建造商也是向银行贷款建房，所以已经把房子抵押给了银行申请抵押贷款。在房子正式被过户到买方名下时一定要明确建造商申请抵贷贷款是否已经删除或者依据实际情况进行贷款分割。这项核实工作一般是公证员进行，但作为买方一定要了解这个步骤的存在以及意义，毕竟不是所有办事人员都靠谱的。

      03.十年新屋质保（POLIZZA INDENNITARIA DECENNALE）

      在购买二手房时我们看到的房子已经经过了时间的考验，具体状况如何很容易知道。但是新房就不一样，买方住进去之后经过一段时间才能知道该建筑是否存在设计或者建造的缺陷。

      因此在房屋过户之前，建造商必须为该房屋购买十年质保，房子一旦出现因建造商失误而产生的损坏，又或者造成买方或者第三方的损失，买方作为保险受益人可以直接向保险公司索赔。

      从建造商处直接购买新房时除了房款需要支付哪些费用?

      ①房屋增值税：第一套房4%，第二套房10%，豪华建筑22%（二手房不需要支付增值税）

      ②公证费：需要支付初步合同以及房屋过户两项公证费，如果有贷款还需要支付贷款公证（二手房很多情况下不需要签订初步合同，因此也省了这笔公证费）

      ③注册税（imposta di registro）：金额为房屋成交价格的2%（如果不是第一套房子需要支付的注册税为房屋成交价格的9%）

      ④土地登记税(imposta ipotecaria): 固定金额50欧

      ⑤地籍税（imposta catastale）: 固定金额50欧

      ⑥因为通常是从建造商处直接购买，省去了二手房常常会产生的中介费用。