德国房产投资，什么是出租房产交的物业费用？

德国房产投资，什么是出租房产交的物业费用？—华安海外

      01. 什么是Hausgeld（物业费）

      在德国，公寓式住宅一般都由所有业主成立业主委员会（Wohnungs - gemeinschaft），委托物业管理人（Hausverwalter）负责物业的日常的管理维护和定期修缮。物业管理人根据管理物业的实际情况，制订每年的物业预算（Wirtschaftsplan），由业主大会通过多数表决予以批准。物业预算一旦批准，即对所有业主产生效力。

      而 Hausgeld（物业费）是指公寓业主每月必须向房屋管理人支付的服务费。如果是自用房，物业费肯定是业主承担全部费用；如果是出租房，那么租客承担一部分，业主承担一部分。一般情况下，最终要交付的物业费比给租客的租房附加费（Nebenkosten）要高20%-30%。

      物业费大致由三类费用组成： 

      ①「物业消费(lasten)」包括了小区的废物处理，住宅用电用水，污水，房主保险，集中供暖费用，物业管理员，物业清洁和电梯维修等。

      ②「物业管理费(verwaltungskosten)」包括业主大会的账务管理、房屋或公寓管理等费用。

      ③「物业储蓄金(Rücklage)」是指为维护小区而形成的储备金，比如用于楼体外墙的粉刷或破旧楼梯的翻新

      如按照性质划分，物业费又可分为：    业主承担部分（Nicht umlagefähige Kosten）和租客承担部分（Umlagefähige Kosten,即租房附加费Nebenkosten）

下图是一张年度「物业预算表（Wirtschaftsplan）」，给出了租客和业主的各自承担物业费的范围。

      图中列出了租客承担部分的物业费（Umlagefähige Kosten ），也就是租房附加费Nebenkosten（和冷租金Kaltmiete共同组成了暖租Warmmiete），包括：

      ① 垃圾处理费 Müllabfuhr
      ② 公共用电（楼道电灯、电梯）Strom
      ③ 建筑保险（公共部分，不含私人公寓的保险）Versicherungen
      ④ 供水费用 Wasserversorgung
      ⑤ 污水处理费 Abwasserkosten
      ⑥ 集中供暖费 Heizung
      ⑦ 房管和清理费 Hausmeister、Reinigung
      ⑧ 电梯维护费 Aufzugswartung
      ⑨ 公共设施维护费用 Wartung XXX
      ⑩ 闭路电视费 Kabelgebühr

      业主承担的物业费（Nicht umlagefähige Kosten）,包括：

      ① 公寓楼建筑的维护费Instandhaltung
      ② 物业管理费 Verwaltung
      ③ 银行和账户管理费 Bankgebühren

      以上，我们可以看出，在租房过程中，房东收取的租金里只有冷租才是真正的收入，租房附加费Nebenkosten其实是用来抵物业费的。其次，暖气费的确是物业费的大头！所以购买房产时，物业费特别高的时候，一定要问清楚物业费里含不含暖气费！

      02. 物业费和物业储备金如何确定?

      不同房屋的设施状态、住户数量不同，因此产生的物业费也不同。「同一栋住房里，不同住户的物业费也不尽相同，通常根据每家每户的面积进行计算，面积越大则物业费越高」 此外，维修储备金的数额必须单独列出。

      「物业储备金Rücklage」 ：指现实中，公寓可能发生突发情况，比如公寓楼里贵重设备（电梯、供暖设备、车库）突然坏了，这时候需要突然支出一笔很大的开支。当然这些钱是需要业主来出的，不可能由管理公司负责。物业储备金起到了类似保险的作用。

      在上缴的物业费不够用的情况下，储备金可以当作物业费的缓冲。举个例子：供暖设备需要10年一次更换，那么就把更换所需要的费用平摊到10年的储备金里。「储备金的存在保证了业主不需要一次负担大量的支出，保证现金流的稳定」，是物业费里非常重要的一项（虽然缴纳的不一定很多）。

“建筑物的结构状况”和“公寓业主的装修或维修计划" 是储备金定额的「决定因素」。如果楼房状况不佳或计划对楼梯进行改造，业主究竟要支付多少金额呢?

      03. 交多少物业费最合适

      对于物业费多少的问题，不能笼统回答。这些费用根据「房产的特点来决定」。比如：一个小的豪华型住宅区的物业费可能比一个普通大型住宅区贵不少。因为豪宅有很大可能含一大片绿地，其维护费用需要业主自己支付；再或者，某小区是四个业主共用一部电梯，而另一个小区四个业主用四台电梯，那么需要的物业费自然也不相同。每年年底物业公司会对业主这一整年的物业费用进行清算，根据「房产特点及使用方式」收取物业费。

      04. 物业费多退少补

      每年物业经理会对业主的物业费进行清算总结，总结下来就是一个词：「多退少补」。物业经理会把费用的使用账单发给业主，如果应交的款项（合理合法的情况下）超出了业主支付的储备金，那么业主有责任将钱补上；反之，如果维护费用低于业主预付的储备金，那么剩余部分，物业公司将按照账单按规定奉还。