德国房产投资，为什么买卖房产离不开公证员？

德国房产投资，为什么买卖房产离不开公证员？ —华安海外

      近期，德国的四个州：萨克森州、北莱茵-威斯特法伦州、莱茵兰-法尔茨州和梅克伦堡-西波美拉尼亚州通过法律，将「律师与公证员列为国家系统相关人员群体」。在疫情大流行的大环境下，这些国家系统相关的行业对维护公众生活、安全尤为重要，并且为民众提供了许多服务。甚至在疫情期间，「德国放宽了这些行业的工作时间限制」。他们最长工作时间延长至12个小时，每周工作时间限制为60个小时；如果不能在工作日完成工作，允许其周末和公共假日工作来完成其工作时间。在疫情期间提倡的短时工作的大环境下，律师与公证员这样的系统重要性工作工作时间不减反增。

      那么公证处到底是个什么样的机构呢？它为什么如此重要呢？

      01. 房地产买卖的保障员

      德国一向以严谨著称，健全的法律制度和规范的市场交易环境使得房地产领域交易更是细致和安全。海外买家也完全不用担心，因为整个购房流程受第三方，也就是「公证处的监管和执行」，这是最严谨, 最稳健的法定形式下产生的要求。

      买卖双方在达成交易意愿后，将基本信息告知公证处，公证人则会根据双方提供的信息拟定「房产购房合同草案（Kaufvertragsentwurf）」，发送给买卖双方，了解买卖双方的责任和义务。如果此草案仍有双方可能提出的修改建议，需要在公正处进行修改，直至买卖双方均同意后，按照约定的时间在公证处进行严肃正式的「购房合同公证」。

      在公证日当天，买卖双方或其买卖双方委托人，需携带公证处要求的有效证件出席公证。公证人将会逐字逐句的向买卖双方宣讲购房合同条款，以确保双方知晓其中所有内容以及涉及到的相关法律法规。

      在买卖双方确认无误后，双方在合同上签字，至此购房合同公证完毕。需要注意的是，德国房产交易过程中，只有经过公证的购房合同才具有「法律效力」。房产买卖合同的公证有助于提升法律的公正，以确保当事人在进行重大法律决策时获得公平专业的法律意见，而不是轻率的做出决定。

      02. 购房置业的保险杠

      需要再次强调的是，在您的购房过程中，只有经过「公证处公证」的购房文件才具有法律保证的权威性，口头的约定不会产生任何法律效应。

      公证员攥写的购房合同草案是您购房置业的第一道保险杠，它确保了买卖双方意愿以合法合规的方式在购房合同中体现。公证人向买卖双方宣讲购房合同，则是购房流程的第二道保险杠，公证员与买卖双方以面对面的形式，再次确保了购房行为的严肃性与合法性。无论是购房合同草案或是宣讲购房合同都是使用「德语」完成的。

      如果您的德语水平不足以应对公证或没有达到公证员的要求，购房者需要一名翻译人员陪同出席公证。

      03. 德国公证处的前世今生

      德国是大陆法系的典型代表，自1896年《德国民法典》（Bürgerliches Gesetzbuch）颁布以来，公证制度对德国现代社会信用体系的构建，特别是市场经济规范有序的进行有着深远意义的影响。

      在德国，要成为公证人必须通过两次国家「司法考试」。这是各州为筛选即将成为法律从业者的候选人举办的严格的职业资格考试。第一次司法考试，主要考查候选人对法律的理解与应用能力，根据统计数据，第一次考试的通过率在60%到70%左右。通过第一次国家法律考试的候选人需要在政府、法院或律师事务所等实习满一年后才允许参加第二次国家司法考试。第二次考试则主要考核候选人的专业知识运用水平、综合能力以及个人品行。经过两次严格筛选后的精英才能得到国家认证的法律从业资格证。

      看到了这里那么您似乎会有疑问：同样是获得法律从业资格，「律师」和「公证人」之间又有什么区别呢？

      04. 公平、公正、权威

      根据《联邦公证人法》和《联邦公证法》的规定，公证人执业必须经过国家授权，也就是「必须通过两次国家司法考试」，这个前提条件公证人和律师都必须满足。

      公证人的设置由州司法部决定，每2万名城市居民只配置1名公证人的名额。公证人在正式从业前必须在律师事务所工作满3年，才有资格提出公证人申请，并需要再通过一次国家专业公证人职业测试后，才可被正式任命为「执业公证人」。

      由此可见，"公证人"这个职业的选拔更为严格和苛刻。最重要的是，德国公证机构的地位介于国家机构和私人机构之间，其最鲜明的特点是其公平性和公正性，这也是公证人和律师之间最显著的区别。也就是说，「公证人必须保证当事人双方权利和义务的平衡性，不允许偏袒任何一方」。