德国房产投资，什么是新的《住宅所有权法》？

德国房产投资，什么是新的《住宅所有权法》？—华安海外

      随着七十年代起越来越多的个人及公司开始以购买公寓作为投资的商业模式兴起后，尤其是公司在众多物业拥有大的投票权后，《住宅所有权法》监管时面对的是利益完全不同的三个住宅所有者的群体：力量单薄的自住者，小型单个投资者以及以盈利为目的的大投资者。法律虽然得以实施，但道路并不平坦。

      2020年12月1日起，酝酿已久的《住宅所有权法》修正案（Wohnungseigentumsgesetz）正式生效，该法律将使成千上万的公寓业主以及物业管理公司面临巨大的改变。起初，在众多行业协会、律师和消费者对改革表示反对后，基民盟和社民党对联邦司法部1月份提交的法案草案进行了重大修改，联邦议会于9月中旬通过了修正案。

      01. 投票方式：简单多数票有效

      今后，公寓业主共同体可以以简单的与会者多数票决定所有建筑结构方面的改动。因为政府的目的是推动业主共同体积压的维修工程。到目前为止，特别是在建筑翻新工程方面，一直需要全体业主的多数票才能通过，这就是为什么这种诉求经常失败的原因。此外，公寓业主共同体将可以通过简单的多数票选择某项费用的分配比例，在这方面的余地比以前更大。原则上，修正案规定，如果进行建筑方面的改变，投赞成票的业主必须为此付费。但是，如果决议以三分之二以上的票数和半数以上的共有人股份通过，则每个人都必须支付费用。很显然，这一规定鼓励业主进行战略性投票。Haus & Grund业主协会的法务办事员Julia Wagner举例说明了这一点："比如说在将来新法施行后，55%的业主可以决定采取新的外墙或屋顶翻新等昂贵措施。在这种情况下，只有投赞成票的人才需要付费。在投反对票的人士当中，可能有些人是故意这样做的，因为他们不想付费，但他们仍然受益于这些措施。" 对于每个人都必须付费的规则，法律规定了两个没有具体说明的例外情况：如果措施涉及 "不合适的费用"，或者如果这些措施能"在合理的时间内付清"。

      02. 单个业主的权利

      新法实施后，每一位业主都有权利让社区允许他为电动车安装充电桩、进行无障碍改造、采取防盗措施或者接入快速网络。有此意愿者必须自己承担这方面的费用。这些所谓的特权措施迄今为止仅凭一张反对票即能被阻止。新法实行后，每一位业主都有查阅物业管理相关文件的权利。

      03. 物业管理者的权限

      联邦议院原本应该在6月对原法案进行表决，但原修正案草案极大地扩大了管理者的行动范围这一点招致了广泛的批评。然而，现在它已经大大低于最初的计划。法律规定物业管理人是业主共同体对外的代表，但对于贷款或购房协议等重要决定，管理者则需要业主作出相应的决议。今后，管理者可以在未经业主共同体同意的情况下签订劳务合同，启动楼道维修等小维修措施或安排追讨物业管理费。管理者可以对 "次要且不产生重大义务 "的措施作出决定。决策权随着设施规模的扩大而增长为设立此法的依据。修正案没有对管理者可以决定的议题作出具体的规定目录；专家认为，这将在实践中导致众多的不明朗的情况，到时候只有通过司法裁决才能决定。

      从12月1日起，业主共同体可随时解聘物业管理公司，无需充分理由。物业管理公司的合同最迟在解约后6个月终止。"随着管理人新规的出台，业主们获得了一把利剑。瓦格纳（Wagner)指出："管理人必须接受他可以在一夜之间被解雇的事实“。今后，业主可以通过决议限制或扩大管理者的权利和义务。物业管理者将和业主共同体在合同中”“单独、准确地规定他可以做什么，不可以做什么"。

      IVD副总裁朱根（Jugan）预计，业主共同体的管理者可能会要求提高收费标准。他还预测 "有些管理者可能对大型装修不那么感兴趣，因为大型装修费用很高，所以关于这个议题总是存在问题"。这将有悖于《住宅所有权法》改革的一个重要目标。

      04. 管理人员的资格认证

      修正案要求物业管理人员必须在工商管理局（IHK）的考试中证明其专业能力。"今后，经过一个很长的过渡期之后，如果不是所有业主都同意任命一个没有认证的管理人，那么公寓产权法的管理人必须经过认证。"瓦格纳（Wagner）说。"一般来说，住宅单位不超过8个的自行管理的公寓产权房可免于这项要求“。 从2022年12月1日起，业主共同体的每个成员都有权获得认证管理人。凡在今年12月1日已经是物业管理者的，都视为该住宅设施未来三年半的合格管理人。联邦司法部目前正在制定一项法律条例，以规范认证的具体条件。修正案计划免除从事某些职业的人员，比如法官和受过专业培训的房地产经纪人或具有多年专业经验的管理人员获取认证的义务。

      05. 业主管理协委会

      业主管理协委会（Verwaltungsbeirat) 将可以有任何数量的成员。它协助行政人员执行任务，今后也要对其进行监督："现在业主管理协委会对行政人员的监督已经明确写入法律。这意味着业主管理协委会更像是一只'纸老虎'的指责已经过时了，私有产权房协会的Gabriele Heinrich 说。义务性的业主管理协委会今后将仅仅对故意和重大过失负责。立法者希望通过这一规定，激励更多的业主参与到业主管理协委会中来。

      06. 业主大会

      从12月1日起，无论到会人数多少，业主大会都可以通过决议。此前，必须有至少一半的业主到场才能通过有效的决议。会议结束后，业主必须立刻获得会议记录。会议的邀请期限已延长至三周。原则上业主大会必须以传统会议的形式召开，而网上业主大会必须事先签订合约之后才能执行。但是，新的《公寓产权法》明确规定，个人业主可以通过电子方式或视频等方式进行投票。这个新规定在新冠时期对老年人以及不是当地居民的业主来说特别实用。

      07. 传阅式决议

      有时候，业主共同体需要迅速做出决定，但下一次业主大会几个月之后才能召开。对于这种情况，解决方案是传阅式决议（Umlaufbeschluss)。但在实践中，传阅式决议很少采用，因为它需要以书信形式进行沟通并得到所有业主的同意。今后，某一特定专题的投票将以多数票为准，投票也可以通过电子邮件或在应用程序的帮助下进行。

      08. 特别产权

      根据修正案，建筑物外的露台、花园、停车位等都可以在分割声明中界定为特别产权。这一举措可以增加公寓的价值，对于新兴的社区来说尤其重要。以前，这些地面面积适用于特别使用权，但它们属于全体业主的共同财产。这也是为什么在费用分配上屡屡发生纠纷的原因，比如维修费。例如，业主以前即使不使用露台，也要被迫付费。现在则将由各个特别产权业主支付维修费用。另一个新的规定是，不购买楼盘的公寓也可以购买属于业主共同体的车位。

      09. 业主作为出租人

      由于公寓产权法与租赁法存在部分冲突，业主共同体、出租的业主和租户之间的三角关系极有可能产生矛盾。修正案至少在某些问题上消除了这种差异。例如，它加强了业主向共同体申请光纤连接为其租户快速上网的地位。今后“不听话的租客”应该极少为业主共同体出难题了，因为他们必须忍受住宅小区的建筑工程：“将来业主共同体可以在采取某些措施比如更换窗户而工人需要进入公寓时直接联系租户。过去，他们必须联系房东"，Haus & Grund业主协会的Wagner解释说。

      新规对运营成本的结算也让出租公寓的业主更方便：此前公寓产权法规定是按共有产权份额计算，而租赁法是按居住面积计算。现在，业主可以将业主共同体的分配标准转给租客，也就是说，他们不再需要换算。"但是，共同体可以进行很多限制，而租房法允许租房者做很多事情，两者之间的差距还是很大的。"瓦格纳（Wagner）说。"这将涉及到比如动物饲养或使用规则，例如在住宅设施内播放音乐。租赁法与公寓产权法之间的不协调，将继续在此引起争议“。

      更加清晰、简单和法律保障是改革的主要目标。但要实现这些目标，仅有法律条文是不够的。"在实践中，它总是与团队合作有关“， Markus Jugan强调说，他指的是业主、业主管理协委会和管理者之间的互动。