移民日本，什么是房产投资持有成本？有多高？

移民日本，什么是房产投资持有成本？有多高？ —华安海外

      一，固定资产税和都市计划税

      在日本购买房产后，无论业主是哪国人，均会以房产即土地及建筑物等固定资产为征税对象，每年都有缴纳固定资产税和都市计划税的义务。有时这两个税项也被合称为“固都税”或“持有税”，征税标准是以当地的评估价而非交易价格，自每年的1月1日为周期缴纳。每个房子因面积、地点、建筑年代等因素的不同，固定资产评估价格也不同。一般固都税每3年会调整一次，根据物业品质及种类等的不同，每年的固都税从几万日元到几十万日元等的都有，以业主最终收到的税额通知单上标明的价格为准。

      固定资产税的税率为征税标准额的1.4%+都市计划税的税率为征税标准额的0.3%左右

      二，管理费和修缮基金（公寓）

      在购买公寓时，除了售价外，我们还会知道每个月需要交纳的管理费和修缮基金的收费标准，这个费用类似国内的物业费和大修基金。管理费会支付给入驻公寓楼的专业管理团队，而修缮基金则会用于公寓楼楼体的维修和养护。这两项费用均由业主承担，管理公司会对所入驻的物业进行维修、维护等运营管理，维护较好的物业也得益于专业的管理，将来会有利于房产的增值。

      在日本，每个公寓的管理费和修缮基金收费标准不同，根据物业的不同，每个月从几千日元到几十万日元的费用都有，在购买公寓时可以关注一下。

      三，维修费用（一户建）

      一户建由于不用聘请管理公司，也无需交纳管理费和维修基金，不过在房屋出现问题，比如需要更换灯泡、修理围栏时，就需要自己承担相应的维修费用。如果为了省钱，业主也可以自己动手修理。

      一般一户建的房子在居住了一定的年限后，许多日本家庭就会考虑重新装修房子、更换设备等，包括更换壁纸、更换水管、粉刷外墙等。维护得较好的房子会看起来历久弥新，而疏于养护的房子则比较容易显旧。当房屋需要进行大修重装时，根据工程标准的不同，修缮费用从几百万日元至上千万日元不等。

      所以，一户建的房产维护的好坏完全取决于业主对房屋的关注程度。因此，也有一些业主会选择在房屋需要大修前将房产卖掉，如果您想购买二手一户建，请尽量进行实地考察并询问维修维护情况。

      四，举个例子

      日本房产类型多种多样，固都税税额等几乎一户一价，在购房前可以通过区域内类似的房产最为对比，从而估算出大概的固都税，但最终具体金额还是以交税通知单为准。为了更便于理解，以一个房产实例来计算一下持有成本的大概金额。

      例：某新建高级公寓

      位置：东京都23区中的板桥区，

      距车站：步行10分钟以内

      建筑年代：2020年竣工

      公寓面积：70平方米左右（无公摊）

      户型：3居室（3LDK）

      售价：约为6千万日元左右

      管理费及修缮基金：约2.2万日元/月

      固都税：约为15万日元/年

      持有成本：合计约40万日元（约合2.6万人民币）