德国房产投资，为什么法兰克福房价跌幅最大？

德国房产投资，为什么法兰克福房价跌幅最大？—华安海外

      众所周知，德国的房地产市场近几个月来一直在放缓。在几乎所有主要城市，由于潜在买家转而转向租赁市场，房屋和公寓的价格在上一季度出现了下滑。但在美因河畔法兰克福，这个长期以来拥有德国最昂贵房地产的城市，这种转变要明显得多。根据德国 Pfandbrief 银行协会 (VDP) 的一份新报告，法兰克福的住宅物业价格与去年同期相比下降了令人震惊的 6.7%。这比上一季度的下降幅度要大得多，在上一季度，法兰克福的房价同比下降了 2.7%。VDP 透露，在汉堡、杜塞尔多夫、科隆、斯图加特和慕尼黑，住宅同比下降了 2.3% 至 3.8%。另一方面，柏林的房价则略有上升。专家表示，法兰克福房地产市场放缓的背后有多种因素，从投资减少到买家定价过高。

      一，高昂的房产价格和成本

      虽然法兰克福长期以来一直被视为富裕买家和房地产投资者的圣地，但并非总是如此。事实上，根据房地产专家的说法，真正的繁荣只是在过去十年左右的时间里发生的。

      房地产代理公司 Engel & Völkers 负责 DACH 地区的 Till-Fabian Zalewski 解释说：“与其他城市相比，法兰克福的房地产价格在很长一段时间内都被低估了。” 然而，在 2014 年至 2021 年期间，房价开始大幅上涨，使其一跃成为德国房价最高的城市之一。

      专家说，正是这种状况部分地导致了法兰克福房地产市场的放缓。再加上飙升的利率，即使对于高收入者来说，现在也无法负担在这个银行业之都购买房产。 

      房地产公司 Voll Poll 认为，这是法兰克福房地产市场价格下降最明显的关键原因之一。Von Poll 的执行合伙人丹尼尔里特 (Daniel Ritter) 表示，法兰克福的天价使其与臭名昭著的昂贵城市慕尼黑不相上下。 “现在，由于抵押贷款利率上升，潜在买家不得不重新计算——他们等待并进行更多的谈判，”他说。这导致以原始要价成交的交易减少。 在邮政银行最近进行的一项房产价格调查中，法兰克福的房产平均价格约为每平方米 6,655 欧元。   

      二，国际买家减少 

      法兰克福的房地产市场趋势也可能与其庞大的国际社区有关，他们在当前的经济环境下采取了谨慎的态度。

      这是房地产经纪公司仲量联行 (JLL) 的观点，该公司还指出，法兰克福的房价比德国其他七个主要城市的跌幅都要大——尽管仅略高于杜塞尔多夫和慕尼黑。美因河畔法兰克福的公寓。(Foto：dpa）仲量联行解释说，法兰克福的低建筑率通常会对房价产生相反的影响，这表明还有其他关键因素在起作用。“例如，传统上在法兰克福特别活跃的国际买家，目前正在按兵不动，”该经纪人表示。2021 年，几乎五分之一的法兰克福居民（占总人口的 18%）是外国人。在许多情况下，没有长期居留权的人会更难获得抵押贷款——尤其是在利率每个季度都在攀升的不稳定的经济环境下。 此外，来自 Voll Poll 房地产公司的 Ritter 说，在法兰克福特别有代表性的高层住宅楼的市场变得更加困难。风险和增加的住房成本对于投资者和准买家来说是难以计算的，这意味着，目前更多的高层住宅楼正在进入房地产市场。  

      三，不确定的未来 

      仲量联行还指出，资本投资者是法兰克福房地产市场中一个特别强大的部分，这意味着投资市场的降温对该市造成了沉重的打击。

      投资市场不仅包括大型房地产公司，还包括购买所谓“Kapitalanlage”（资本投资）的小型私人买家——这种出租的房产更多的是作为一种投资，而不是用来居住。房地产专家 CBRE 最近报告说，法兰克福的投资市场在第一季度下滑了 92%，成交量为 2.01 亿欧元。它说，这是德国前五名投资地点中最弱的。这可能是因为法兰克福的住房市场以及整个德国的房地产市场前景不明。高利率对住宅物业的需求产生了特别严重的影响，人们担心法兰克福和慕尼黑等地的房价目前可能是过度虚高的。早在 2021 年，法兰克福就在瑞银全球房地产泡沫指数中位居榜首，领先于多伦多、香港、慕尼黑、巴黎、阿姆斯特丹和苏黎世，成为全球房地产泡沫最大的城市。 然而，正如豪华房地产经纪公司 Engel & Völkers 的 Till-Fabian Zalewski 指出的那样，德国大都市的房产通常仍然是供不应求的。   

      新闻来源：https://www.thelocal.de/20230524/why-frankfurt-has-been-hit-hardest-by-germanys-sinking-house-prices