德国移民，什么是用 Airbnb 出租房屋的注意事项？

德国移民，什么是用 Airbnb 出租房屋的注意事项？—华安海外

      这听起来像是一个理想的兼职：在 Airbnb 上出租您公寓中的一个空闲房间作为度假屋。您可以结识新朋友，甚至可以补贴房租或抵押贷款的费用——理论上说，您不需要为钱做太多的工作。但是，如果您正在考虑加入德国的 Airbnb，那么在这样做之前，了解相关规则非常重要。尽管没有全面禁令，但许多州和城市已经制定了严格的指导方针来控制它。

      为什么呢？因为，众所周知，德国目前正处于严重的住房危机之中。住在这里的人迫切需要居住空间，而短期度假租赁被认为是问题的一部分。德国经济研究所 2021 年的一项研究证实了这一点，该研究考察了 Airbnb 房产对柏林租金价格的影响。该研究所发现，如果紧邻 Airbnb 房产，租金平均上涨了 13%——这主要是因为这些地区的住房存量减少了。在柏林的 Mitte 区，每平方米的价格上涨了约 8 分，但在Lichtenberg的更多住宅区，每平方米的价格上涨了 43 分。在 Neukölln——一个近年来被严重高档化的时尚地区——由于 Airbnb 的存在，租金每平方米上涨了 10  分。

      当然，这并不意味着，出租您的房屋以赚取额外的现金是不可能的——但根据您居住的地方，这可能要困难得多。以下是关于德国的一般规则以及主要城市和州的具体准则。

      一，德国通用规则

      早在 2020 年 9 月，欧洲法院（ECJ）就做出了一项关键决定，最终授权政府在住房严重受限的地区禁止 Airbnb。然而，这比最初看起来要复杂一点，因为主要问题不是 Airbnb 本身，而是将住宅变成度假屋的短期租赁。如果房产以这种方式改变用途，这很可能被贴上“挪用居住空间”的标签——即以有别于其原始用途的方式非法使用房产。

      在某些情况下，获得许可或为更长期的逗留而租借房产可能是解决此问题的一种方法，但如果您确实违反了柏林或慕尼黑等地的规定，您可能会被处以 50,000 欧元至 500,000 欧元的罚款。另一个需要注意的关键事项是，房东通常要遵守一些严格的规定，包括——但肯定不限于——健康和安全要求以及申报应税收入。Airbnb 整理了一份英文指南，可以帮助您熟悉其中的一些规则，他们还提供英文和德文网络研讨会，引导您了解税收系统。

      在大多数情况下，在 Airbnb 上转租您的全部或部分出租公寓是不可能被允许的。如有疑问，请务必咨询您的房东或出租代理人，了解哪些是允许的，哪些是不允许的。

      二，城市和联邦州的规定

      1.巴伐利亚

      巴伐利亚州是德国最受欢迎的度假胜地之一——其首府慕尼黑也恰好拥有该国最昂贵的租房市场——因此，这里对 Airbnb 有严格的规定也就不足为奇了。一般来说，国家禁止滥用居住空间，违反这些规定的人可能面临高达 50 万欧元的巨额罚款。慕尼黑有类似的规定，不过可以申请许可证，将自己的房子改成度假屋。这些许可需要大约 12 个月的时间才能获得，决定的依据是重新利用重新利用该房产是否符合公共利益。不过也有一些例外。例如，如果您住在一栋大房子里，在 Airbnb 上出租一个房间在理论上是可行的，因为规定不超过 50% 的房屋可用于非住宅用途。您也有权在一年中最多八周的时间里出租您的整个房产，而无需得到当地政府的许可。

      2.巴登符腾堡州

      自 2021 年 2 月以来，西南部的巴登-符腾堡州一直在严厉打击挪用居住空间的行为。如果您被发现非法出租房产，您可能会被处以最高 100,000 欧元的罚款。在斯图加特，自 2021 年 7 月起，实施了严格的规定。该规则规定，任何想短期出租房屋的人都必须申请一个登记号码，并在其清单上注明。如果列出的居住空间少于 50%，则可以随意出租，但如果超过 50% 的房屋被重新利用，那么您每年最多只能出租这个空间 10 周。如果您想在 Airbnb 上长期出租整个房屋，则必须向市政府申请许可。

      3.柏林

      近年来，柏林的住房市场因其严重的居住空间短缺，和无休止的租金上涨而臭名昭著——人们曾多次试图控制非法的 Airbnb 房源。最近，该市出台了一个登记制度，针对任何想要出租部分房屋作为短期度假屋的人。如果房产的一半以下被设定为出租，您需要将您的计划通知相关的区政府，并获得一个注册号，在您宣传房产的任何地方（在这种情况下，是Airbnb列表）都需要包含该注册号。如果您想出租一半以上的房屋，则需要获得许可。被发现违法的人将被处以最高 25 万欧元的罚款。规则确实会略有不同，具体取决于您出租的房产是您的主要住所还是次要住所。如果您住在公寓里，只要您不改变房屋的主要功能，您有权在外出期间（即您自己旅行时）将其出租。对于您拥有但并不居住的房产，允许将它们作为度假屋出租——但每年最多只能出租 90 天。

      4.法兰克福

      美因河畔法兰克福多年来一直在与自己的住房短缺作斗争，它与Airbnb的斗争最终导致了 2018 年的一项法案，对度假屋进行监管。该法案规定，如果人们想将自己的房屋作为短期度假屋出租，必须申请许可，并且每年最多只能这样做八周。违反这些规定可能会导致数万欧元的罚款。

      5.汉堡

      与德国其他主要城市非常相似，汉堡市也实施了一个登记系统，以帮助其监测在 Airbnb 等网站上列出的度假屋的数量。好消息是在线申请注册号非常容易——而且不需要花钱。尽管如此，汉堡仍有严格的规定，禁止挪用居住空间，因此对您能做的事情有很多限制。一般来说，出租一个空闲房间是可以接受的，或者每年将房屋的较大部分出租八周或以下。

      6.下萨克森州

      说到下萨克森州的 Airbnb，很大程度上取决于您居住的地区，以及住房状况的严峻程度。在吕讷堡、哥廷根和诺德奈岛等热门地区和度假胜地，禁止滥用住宅空间，您可能需要征求当地政府的建议或获得许可，才能出租度假屋。

      7.梅克伦堡-西波美拉尼亚

      虽然梅克伦堡西波美拉尼亚州不是德国人口最多的州，但在受欢迎的沿海度假区，居住空间越来越少，这促使州政府早在 2021 年就通过了一项有关挪用的法律。这意味着短期度假出租受到高度限制，要改变房产的用途需要申请许可。

      8.北威州

      要在 NRW 向游客出租房产，您现在需要获得一个特殊的 ID 号，在任何在线公寓列表中您都必须使用该 ID 号。在科隆和杜塞尔多夫等城市，严格禁止短期出租房产以赚取更高的利润。这两个城市最近都投入了更多的人员来检查规则的遵守情况，并对违反规则的人处以最高 5 万欧元的罚款（科隆正在考虑将这一数字提高到 50 万欧元）。因此，在不违反规定的情况下出租公寓的一个方法是：以更长期的方式提供公寓，但在这样做之前一定要与当局联系或获得法律咨询。

      9.莱茵兰-法尔茨州、萨克森州、石勒苏益格-荷尔斯泰因州和图林根州

      上述四个州都出台了禁止挪用居住空间的禁令，这意味着超短期度假出租被有效禁止，但可能允许长期出租。

      新闻来源：https://www.thelocal.de/20230506/what-to-know-about-renting-out-your-home-as-an-airbnb-in-germany