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德国房产投资,2022年到底是买房好还是租房好?—华安海外

来源: 华安海外 日期:2022-06-16 浏览数: 8810

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在德国,到底是买房还是租房?这个问题困扰着很多人,这通常只能根据各自的生活情况来回答。一项新的研究在目前的利率上升中提供了方向。

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      根据德国经济研究所 (IW) 的一项研究,购买公寓或房屋通常比租房便宜得多,尤其是在签订新合同的情况下。然而,贷款利率的急剧上升显著降低了收益。根据 IW 的分析,到 2021 年,德国所有地区的房地产买家的情况都要好于租户。但随着利率上升,买家的利益正在减少,特别是在房价昂贵的城市。

      在 IW 与房地产公司 Accentro 进行的研究中,将自住业主的成本与租户的成本进行了比较。根据这项研究,购房者需要承担购买价格和辅助购置成本,例如房地产转让税和公证、贷款利息的负担以及损失的利息——房产买家本可以把钱投资在公寓或房子上。这里使用的是一级公司债券的收益率作为基础。维护和折旧成本也被考虑在内,价值增长的上限为每年 3%。近年来,房地产的上涨速度要快得多,但不应该过分强调这股热潮。另一方面,还有新合同和现有租金的净冷租金。

      一,到目前为止,买方有优势

      结果是:2021 年,德国的自住者平均每平方米支付 4.21 欧元(按当时 1% 的超低利率计算),而租户在新合同中为每平方米支付 10.30 欧元,为现有合同支付 7.04 欧元。与租户相比,买家有近 60% 的优势,在现有租金的情况下为 40%。根据这项研究,即使在昂贵的大都市也有很大的领先优势。IW 房地产专家 Michael Voigtländer 说:“去年利率的下降足以弥补购买价格的上升。” 经纪佣金划分的改革也让买家松了口气。“但利率上升将显著降低自住业主的成本优势。”随着高通胀,贷款成本迅速上升:根据 FMH-Finanzberatung 的数据,自去年 12 月以来,十年期标准贷款的利率已从不到 1% 翻了一番以上,平均约为 2.5%——而且仍表现出上升趋势。IW计算了在三种情况下,即房贷利率提高到 2%、2.5% 或 3%,今年的房产买家是否仍然比签新合同的租户好过。2.5% 的利率水平已经使自住业主的成本增加了一倍多(8.55 欧元)。如果考虑到购买价格的上涨,结果是每平方米 8.97 欧元。若贷款利率提高到 3%,自住业主的成本上升至 10.63 欧元。作者写道,在这种情况下,在德国 401 个区和独立城市中的 86 个区,租房已经比买房便宜了。

      二,租户也可以长期积累财富

      特别是在德国七大城市和其他大城市的周边地区,即使利率较高,买家也有优势。十年期贷款的“中性利率”,即业主自用成本与新合同租金相对应,在大都市周边地区为 3.6%,其他大城市为 3.1%,其周边地区为 3.5%。如果利率更高,租户就有优势。对于其他地区,IW 得出的中性利率为 3.7%。在包括柏林、慕尼黑和汉堡在内的七个大都市中,租户的收入已经比买家高 2.8%。拥有自己的房子被认为是一种很好的退休保障。但是,租房和买房的决定取决于各自的生活条件,例如是否需要频繁的工作调动。虽然有些人希望独立于房东生活,但另一些人则指出无负债和无需支付昂贵的维修费用的优势。

      三,拥有廉价旧合同的人有优势

      作者强调,这是一个示范性的计算。与过去几年一样,公寓和房屋价值的强劲增长,甚至比研究报告显示的更有利于业主。另一方面,在昂贵的城市拥有廉价旧合同的人在买房或租房方面做得很好。《Finanztipp》理财指南的专家还指出,租户还可以有很大的财务机会:任何将资金长期投资于股票等高收益投资的人“也可以作为租户建立长期资产,在某些情况下甚至比购买房产的收益还要多”。对于买家来说,很大程度上取决于利率的发展。IW 专家 Voigtländer 表示:“建筑利率的快速增长难以持续。” 然而,FMH-Finanzberatung 的专家预计,10 年期贷款的抵押贷款利率最早会在夏季月份升至 3%。他们最近写道,上涨趋势的结束还遥遥无期——这给房地产买家带来了痛苦的后果:“今年 4% 的利率并不悲观,而是非常现实的。”

      新闻来源:https://www.n-tv.de/ratgeber/Immobilienkauf-oft-billiger-als-mieten-article23383542.html


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