瑞典房产投资，如何合法出租自己的公寓？【3/3】

瑞典房产投资，如何合法出租自己的公寓？【3/3】—华安海外

      为了保护租户，瑞典法律规定，直到2013年1月，如果房东收取高昂的租金，租户可以搬出房子，然后去 hyresn ämnden （调解租金纠纷的法院）索回高昂租金的部分。也就是说，在签订合同时签什么租金都不算，只要房客投诉后，房东要多交一部分租金就要吐出很多钱。这是一项特别强有力的法律，因为它意味着租户可以同意任何水平的租金，当他们想租你的房子，然后要求额外的钱回来，当他们搬出房子，不需要你。这项法律的废除意味着，我之前关于如何计算我有权得到的租金数额的声明，完全没有必要。由于目前房屋短缺，租户无法与房东讨价还价租金，因此如果租户在签订合同时不同意房东的要求，租金可能根本不会出租。

      此外，还要注意瑞典税务局对“租金”的定义。“租金”被定义为每月固定的费用。也就是说，如果你向租客收取8000克朗的电费和上网费一个月，所有这8000克朗将被定义为“租金”，但如果你向租客收取7500克朗然后分别支付电费和上网费，只有7500克朗将被定义为“租金”。如何定义租金会影响你的报税。自有房屋二手租金收入定义为“租金-月费-业主委员会租金”。目前，收入部分每年有40，000克朗的免税额，超过40，000克朗的部分要缴纳30％的税。在这种情况下，如果你的房子每月为电网出租8000克朗，月租费4000克朗，租金360克朗，那么你每年需要纳税的收入为（8000-4000-360）* 12-40000 = 3680克朗，你支付3680 * 0.3 = 1104克朗。但是如果你的房子不算电网租金7500克朗，年收入就是（7500-4000-360）* 12 = 37680克朗，在免税4万以内，不用交任何税。

      好了，我们付完房租了。

      租赁合同可以订立固定期限或者不定期限的。无固定期限的合同通常规定，承租人或业主可以提前三个月（或1-2个月）通知终止合同。但是对于承租人来说，合同是定期的还是不定期的并没有什么区别。为了保护承租人的权利，租赁法规定，在任何情况下，承租人可以提前三个月通知终止租赁合同，不管合同上写了什么。也就是说，即使你签了一年的定期合同，业主也不能保证你能够收到一年的租金，因为如果租客第二天搬进来不满意，他可以立即通知你终止合同，然后三个月后就停止支付租金。有些合同规定，双方可以提前一个月通知对方终止合同。应该注意的是，这种合同只给予承租人一个月通知后搬出的权利，但对于业主来说，不管合同怎么说，承租人必须至少提前三个月通知。也就是说，即使你们的合同规定你们可以通过给对方一个月的通知来终止合同，如果作为房东，你命令你的房客下个月搬出去，而房客根本不愿意这么做，你可以向 hyresn ämnden 提出上诉，在那里，法院将裁定房客有权在搬出去之前在你的房子里再待两个月。

      大概暂时能想到这么多问题。别墅的二手租赁和一手租赁合同与公寓类似。但别墅不涉及业主委员会，租房合同的房东对二手租金的管理往往比业主委员会更严格。