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看着近期愈发疯狂的德国房价，很多人也就有了这样的疑惑：德国大城市的房价，「还会再上涨吗？还会涨多久？」 房价飙升，真的只是因为投资的涌入和房产泡沫吗？下文，华安海外小编即会针对这个问题进行讨论和分析。
01. 投资因素，不可忽视
从宏观经济学的角度出发，「货币超发，导致房价上涨」。就算没有直接因果性，也有强相关
（上图：德国2015-2021M2与GDP走势图）
以上图为例，在过去相当长的时间里，德国货币供应量指标M2常年走高，而GDP国内生产总值上升幅度缓慢，更在疫情后M2经历了一次陡升（即放水总额1300亿欧元的德国经济重启计划）。
M2增速远远高于GDP增速，即「印钱的速度比生产商品的速度要快」，一方面表示其货币价值的缩水，通货膨胀影响逐渐凸显；另一方面，商品的购买需求得到满足后，地产逐渐成为更吸引人的投资品种。
越来越多的钱涌入地产市场，其价格自然上涨，而目前低利率的大环境，更对房产投资有「助推作用」。越来越多的投资者也清楚，在疫情影响下不得不进行，也很难再刹车的欧洲宽松财政政策，将导致整体放水的势头不可避免。
而不动产，正是这样的经济环境下，「抵抗货币贬值」最好的稳定投资/理财手段。
投资德国大城市房产的投资者越多，根据市场规律与供求关系，其价格自然更高。「地产投资热潮」，理所当然是目前德国高房价的重要原因之一。
02. 更重要是建房成本的上升
毫无疑问，除资本的涌入，导致目前德国大城市高房价的原因还有很多，如再城市化导致的人口增加，优质地段的供求关系、建筑用地短缺等，这些很多专家学者也做过相关的分析，也都符合古典经济学体系下的「价值与价格相关理论」。
但是您有考虑过，目前德国一线城市房价的上涨，其实也是由于房产本身价值的提升吗？简单地说，目前开发商新房房价定价如此惊人，其实还有一点重要的原因 —— 目前德国「建房的成本也在飙升」，无论是地价、人工成本，亦或是材料成本。
在您看着目前一线城市新房价格望洋兴叹的时候，殊不知很多德国开发商也同样正叫苦不迭呢！
①地价
（上图：柏林2018/2008地价对比分析表格）
以地价为例：通常德国各城市地价报告三年出台一份，今年的地价分析还没有出台。但仅以2018年柏林的地价报告即可看出，相比2008年，每平米地价达过去的十倍以上！就是这样的价格，在像慕尼黑、柏林、法兰克福这样的大城市城区内，依然还是「有价无市」。
②原材料价格
另一方面是「建筑原材料价格的大幅上涨」，说起来这甚至与中国还息息相关。
(上图：2015-2021年建筑原材料价格曲线）
新冠第一波疫情，重创了中国的原材料和精加工材料生产。而当中国经济再次回升时，需求的增长速度远远超过了产能。而去年冬季美国中招，更导致了如今「全球原材料供应的进一步不足」。
2020年第四季度至2021年第一季度不到六个月，木材价格上涨了15％至20％，石油产品上涨了15％，钢筋甚至上涨了30％。绝缘材料、石膏、砂浆等其它建筑相关原材料，也均有爆炸性上涨。
③人工成本
（上图： 2015-2021年建筑手工业者工资变化）
建筑热潮，也导致了目前工匠的供不应求，他们如今正开出「更高的工资价格」。根据联邦统计局报告，从2020年11月到2021年2月，公寓建设相关服务价格上升了4.5％。
种种因素，导致目前德国大城市建筑成本的急剧增加。根据汉堡研究的数据，今年汉堡，建筑开发总成本不算地价将上升到3265欧元/平米，「开发利润将大大缩水」。
03. 大城市房市泡沫存在吗？
通常，当投资者盲目着眼于短期的价值升幅，并在没有充分分析经济环境的情况下期待价格继续指数上升，我们认为这样的「投资环境」，具有泡沫破裂的风险。
但根据目前的德国房产市场环境，只要宽松的货币政策继续持续，只要房产本身的成本及价值依旧上升，没有理由不去相信，德国大城市的房价，在近几年依然会「一直上涨」。
或者说，德国房产的价格，其实相对其价值，并没有显著的提高，只是普通人手里的货币，变得「越来越不值“钱“罢了」。
