德国房产投资，能申请的最高贷款额度是多少？

德国房产投资，能申请的最高贷款额度是多少？—华安海外

      银行在放贷时，会对您目前资产、收入、利息、还款数额及生活费用等等因素，进行详细地评估，并且最终确定您购房时「能够获得多少信贷」。目前德国银行，通常采用三种主流方式，来计算您能够获得的最高贷款额，根据这三种方法，在德的您，根据您自身不同的情况与资质，可以大致判断以目前的资信，能够从银行那里获得的最大贷款额度。具体描述:

      ①按除去生活成本的家庭月收入计算

      ②按月净税收入计算

      ③按年净税收入计算

      01. 按去生活成本的家庭月收入计算

      在这种方法中，银行主要通过客户去除生活及各种其它成本后，收入「能否支持贷款分期月供」，来计算最大贷款额，即满足：

月净收入 - 月生活成本 - 月其它支出 > 贷款每月月供

      生活成本的计算，银行通常不会按照您实际的家庭支出来计算这一数值，并且「各个银行差距极大」。您如果希望通过这种方法估算，可大致通过已婚夫妇平均月支出每人600至1000欧元，加上每个孩子200至400欧元，来简要估算在银行计算时，您家庭的月生活成本；

      其它支出包括很多内容，主要指的是「每个月家庭需要的“稳定”支出」，如房屋每月的物业费和房产税、私人保险、您其它还未还清的车贷及房贷等等。

      举例说明，如果您家庭月净税收入3500欧，一家四口计算总支出为2200欧，房产每月物业费、房产税等总计300欧，3500-2200-300 = 1000欧，即您每月贷款最高月供为1000欧。如果利率为2%，初始还款额也为2%，那么30万欧元贷款的每月分期付款将正好达到这1000欧元，在这个条件下最高总贷款额也就是30万欧。

      但在实践过程中，银行承认的、您能达到的最高月供，大多数情况下「低于这个计算理论值」。

      因为一些银行在贷款时，会考虑到您几年后后续融资贷款时，「利率将高于现有标准」。因此，它们会根据略高的推算利率来计算月供值，以确保客户在目前固定利率到期后，能负担更高利率的贷款分期付款。

      以上文的例子为例，在计算推算利率（以增加利率至4%计算）后，这个家庭的最高总贷款额将下降至26万欧。当然，各个在德银行的条件都是不尽相同的。

      02. 按月净税收入计算最高贷款额度

      对于大多数收入稳定的在德雇员，银行用来计算最高贷款额的另一种方式，是「根据每月净收入计算」。

      这里，经验法是净收入乘以110获得可能的最高贷款额。

家庭净收入 x 110 = 最高贷款额

      月净收入不仅包括净工资，还包括租金收入、儿童福利、遗属养恤金及投资收入等其它收入。能够计算的收入，最重要的是要规律，「不能有大的波动」。

      同样以上文例子计算，如果一个四口之家，月净收入为3500欧，此时计算最高贷款金额为38.5万欧（3500欧x110）。但此时这个数值，高于方法一按家庭生活成本计算出的26-30万欧，银行可能最终只能向您提供26-30万欧的贷款。

      03. 按年净税收入计算最高贷款额度

      对于收入不固定的「自营或自由职业者」，银行不考虑您的月净收入，而是考虑年净收入，通常情况下，德国银行规定自营职业贷款，自营最低期限为两年，并按过去三年的最低利润结果，来「计算您的最高贷款额度」。

      并且银行通常仅向自营职业者提供其年收入7至9倍的贷款。一个在过去三年中最低年净收入42000欧元的自由职业家庭(每月3500欧)，将获得29.4万欧至37.8万欧的贷款，这个数字低于雇员的38.5万欧，并且已经是非常理想的情况了。