德国移民，什么是出租房产、出售房产需要交的税？

德国移民，什么是出租房产、出售房产需要交的税？—华安海外

      01. 租金收入税

      租金收入税（Mieteinnahmen versteuern）：在德国拥有房产的自然人都具备有限义务缴纳德国税收，只有在德国境内产生的税务需按照德国法律缴纳税费。

      应纳税租金收入：应纳税租金收入部分的税率是阶梯式税率，15%至45%不等。在所得税的基础上，还需缴纳5.5%的团结税。例如，如果应纳税租金收入部分的税率为15%，那么需总共缴纳15%*(15+5.5%)。

      双重课税协定：德国目前已和大约90个国家签订协议。目的是要避免跨国交易时在两地被重复课税。

      如何计算应纳税租金收入呢？

      + 总租金收入

       - 资产折旧

       - 贷款利息

       - 税收

       - 物业管理

       - 土地税

       - 其他费用 (例如差旅费)

      = 应纳税租金收入

      02. 土地税

      土地税（Grundsteuer）：土地税是城市和市政当局最重要的收入来源之一。每年年初，在土地登记册上记载的产权人均会收到市政当局寄来的缴税邮件。土地税是全年预提的，但按季缴纳的年度税目。其计算方式与城市，房地产的新旧和价值有关。

      计算土地税的步骤：

      步骤1：市财政局（Finanzamt）为土地设置课税标准值（Einheitswert）。

      步骤2：通过土地的课税标准值乘以比率(Steuermesszahl)计算得到土地税计税基础（Grundsteuermesszahl ）。

      步骤3：通过土地税计税基础乘以征收率（Hebesatz）获得年度应缴土地税。

      每年应缴的土地税约为几百欧元，由于土地课税标准值以及征收率不统一，而是由各个市政府决定的，所以每个城市应缴的税额不同，应以当地规定为准。

      03. 土地税投机税

      投机税Spekulationssteuer也叫交易税，或者资本利得税，是个人所得税下的特殊条款。转让房屋、土地和有价证券不缴纳所得税，而缴纳投机税。投机税的征收对象是，在短时间之内通过资产买卖实现收入增加的人。在德国，投机税常用于房地产行业。

      房产出售时需缴纳房产增值部分的税收，投机税依照个人情况而定，为增值部分的0~45%。

      如何计算土地税投机税呢？

      + 房产售出价格                         200.000   Euro

      - 房产买入总价                          120.000   Euro

      - 其他费用

      （修缮费用、中介雇佣费用等） 15.000   Euro

       应纳税的收入                           65.000   Euro

       税率                                         以40 %举例核算

      投机税                                      26.000 Euro

      下列情况可获得投机税税收减免（十年内卖出不动产至多不多于4处）: 

      ① 如果房产为自住，自住至少横跨三年后卖出，投机税全部免除。

      ② 如果房产为投资出租或盈利，持有房产10年以上出售，投机税全部免除。

      下列情况会受到投机税追溯：

      ③ 十年内售出超过三处不动产，前三套不动产会被追溯投机税。

      以上信息为通常情况下的相关税务制度分享，由于每位纳税人个人情况不同，建议房产交易前咨询专业税务师或房地产从业人员。