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德国房产投资,德国房产出售,2021年卖家将有哪些支出?—华安海外

来源: 华安海外 日期:2021-03-24 浏览数: 2710

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德国房产出售时,卖家将有哪些支出?如果您在德购置房产,不仅仅是用于自住,更是将其作为「投资资产配置中的黄金屋」。如何高经济效应的出售在德房产,一定是您的重点关注。

那么作为业主,房屋出售时,「您作为卖家,应该承担哪些费用吗?」以下一张图,可大致说明房屋出售时,买卖双方各项费用的具体划分。虽然其各种费用内,卖家相对于买家较少,但在您「计算房产投资成本」时,其也是不可忽视的重要组成部分。

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一张图了解房产买卖中买卖双方各项支付

下文将针对图中,卖家需要支付的各项费用,进行一个详细的说明:

01

能源证书

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标准能源通常是这样的

从2009年起,房屋的卖家,最迟在预约看房时,就必须向卖家出示「房产能源证」。根据您所需的能源证书类型的不同,费用也不尽相同。如果能源证书内仅提供供暖等附加费用大致花费的信息,费用仅为50-80欧元之间;如果您需要的是一份专业的能源综合分析报告,费用大致在300欧元。卖房材料准备,总体上是会产生一些费用的。

02

投机税

如果业主在购买房产后,不用于自住,而用于出租或空置,「不到十年内卖出房屋并获利」,他的房产购置行为,将在德国税务局划定为投机行为。为此在德需要缴纳一种税,俗称投机税。但是如果您在本房产内自住横跨三年,最快连续自住14个月(如2020年12月入住,2022年1月搬出)后卖出,也「无需支付投机税」。

💡小知识点

投机税究竟要付多少?

很多机构会跟您说,投机税约为您盈利部分的30%,这其实是一种非常不准确的估计方法。税务局在计算您的投机税时,会将您房产增值的这一部分计入您当年的总盈利,其所收取的费用在大多数情况下远大于30%。
如您当年收入为50000欧元,房产增值部分达到100000欧元,那么该年度税务部门将按照150000欧元标准,向您征收个人所得税。此时您共需支付54036欧元所得税,比您50000欧元时多支付税收达41895欧元,计算投机税达您盈利部分的41.89%
如您年收入为50000欧元,房产增值部分达到200000欧元,同样的计算方式,您当年需要多支付83895欧元所得税,计算投机税达41.98%。(以上皆以2020年税表为标准,仅说明投机税由您的收入及盈利水平决定,实际计算,以您咨询的专业税务师为准)。在投机税如此高昂的情况下,请尽量在投资时运用一切合理方法避免投机税。

03

提前解约贷款产生的违约费用
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在您房产还有贷款未还时出售的三种解决方法

如果您在房产出售时尚未还清贷款,在出售房屋时可能会有额外的费用。一般情况下,银行因「取消贷款或其它可能而产生的利息损失,将由卖家一次性支付」。

04

解除土地册内抵押权

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抵押关系的土地册,买房时也要注意督促卖家将其划去。

银行在您贷款买房时,会在土地册中有一份留置登记,说明您的房产仍「部分抵押于银行」,银行还暂时拥有您房产及所在土地的部分产权。出售房屋时,买家可以向卖家要求去除土地册内全部产权负担。

如果卖方委托公证处,通过授权注销掉土地册内抵押信息,其公证和土地登记处大约会收取您购房时银行贷款总金额费用的0.2%。

除此之外,如果您不希望通过中介,希望「独立出售您的房产」,您还需要付出一些更多的成本,如:

05

房屋估价费用

对于您房产的价值,大家的想法可不一致。为了为房屋确定一个合适的售价,有些卖家在出售前,会对自己的房产进行一个「合理的价格评估」。官方评估师、建筑师、土木工程师、房屋销售经纪人,都可能是一个合适的选择,根据您房屋财产的具体价值,其房产估价的费用不等。

06

刊登广告等渠道费用

为了让您的房产被更多人看到,刊登广告让他人得知您的房产,也需要「一定的渠道费用」,这也是一笔不小的开支。

07

卖房的机会成本

业主销售所花费的时间也是一笔不小的投入,如您需要的看房的时间、准备文件的时间等等,这也很有可能「最终成为沉没成本」。

正是由于房产买卖,对于非专业人员来说,如此耗时耗力,大部分房产销售,通常委托房产中介进行。

一个好的房产中介销售,将会负责销售过程中的每一步,在以下各个流程内,将给予客户最优质的服务。在买卖完成的情况下,他可以从买卖双方,获得3.57%左右(含增值税)的佣金。房产中介在整个卖房过程中,将为您做很多很多。房产中介通常对您的房产价值把控更加准确。特别是「华安海外」,其专注于在德华人房产业务,对于在德华人房产,在明白价值的同时,更明白哪种销售策略会取得成功。


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