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德国房产投资,购买德国房产,2021年买家将有哪些支出?—华安海外

来源: 华安海外 日期:2021-03-25 浏览数: 2713

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相比于卖房,如今越来越多的华人在德国购置房产,或自住或投资,大家更加关注的是买房时,买家都需要支付哪些钱?很多新手在购房时,只看准了房价并且「仅仅准备了房价的费用」,而没有考虑到德国买房时公证及税费等一些附加费用,而导致最终预算不足而放弃了自己心仪的房产。

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一张图了解房产买卖中买卖双方各项支付

总的来说,您的购房预算一般考虑以下几笔费用:

房屋本身的成交价  Kaufpreis
车位费用  Stellplatz
土地税  Grundsteuer
贷款产生的利息  Zinsen
德国房产经纪人佣金  Provision
公证费用和登记费用  Notar、Grundbucheintrag
不动产购置税 Grund - erwerbsteuer

01

房屋本身的成交价

在目前欧洲经济大放水的政策下,股票和房产都是值得投资的优秀资产。房屋本身的成交价就是购房合同上的价格(最后的成交价格可能会与一开始房子的标价不同。这与买家和卖家的议价能力,房源的抢手程度有关,可能会比标价低,也有可能比标价更高)。房屋本身的成交价是其他税费计算的基础。

特别是二手房,因房产质量层次不齐、房产装修设计高低不一、房产卖家定价时实际执行弹性价格策略等,往往留有一定的「砍价空间」,如果处理和谈判手段得当,最终获得的Angebot可能会远低于订价。

02

车位价格

新建的公寓楼一般会配备地下或地上专用停车场,公寓售价通常不包括停车位价格。根据市场行情,车位价格从数千到数万欧元不等。所以也是一笔不可忽略的费用。

对于购买停车位的业主来说,很重要的一点就是要明确自己购买的停车位是不是和公寓一样作为特殊物权「登记在土地簿(Grundbuch)里」。因为只有作为物权登记在了土地簿里,才能明确地实物化您的车位使用权。

03

土地税

德国土地税相比还是偏低的。持有德国房产,每年需要缴纳土地税 「Grundsteuer」。

土地税是每个城市最重要的收入来源之一。每年年初,在土地登记册上记载的产权人均会收到市政当局寄来的缴税邮件。土地税是全年预提,但按季缴纳的年度税目。其计算方式与城市,房地产的新旧和价值有关。但德国的土地税与其他国家相比非常低。

土地税的计算方式:

步骤1:市财政局为土地设置课税标准值 Einheitswert。
步骤2:通过土地的课税标准值乘以比率 Steuermesszahl 计算得到土地税计税基础 Grundsteuermesszahl。
步骤3:通过土地税计税基础乘以征收率 Hebesatz 获得年度应缴土地税。

在德国,每年应缴的土地税普遍在几十到几百欧元左右,由于土地课税标准值以及征收率不统一,而是由各个市政府决定的,所以每个城市应缴的税额不同,应以当地规定为准。

04

贷款的利息

通过贷款来买房是大部分人的选择,贷款利息也应核算在您购房的总费用中。目前德国仍处于低利息的时代,大部分申请德国商业银行购房贷款的购房人能购拿到的年利率在0.7%-2%之间,如果申请人购买的房屋符合KfW补贴要求,利息最低可至0.39%。

除此之外的费用为「购房时的一次性附加费用」,包括土地购置税、中介费用、与公证及登记费用这三种费用。

05

不动产购置税

(土地购置税 Grunderwerbsteuer)
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在德国转让房产需要缴纳「土地购置税」,由买家承担,税费根据成交价计算。各州目前的土地购置税都不同,下图可以为您做一个简单的梳理。

06

德国房产经纪人佣金

(中介费 Maklerprovision)

德国房产经纪人佣金是支付给房产经纪人和房产经纪公司的费用,也就是我们常说的中介费用。每个州的房产中介费标准不同。

根据新规,从2020年12月23日起,德国部分地区房屋买卖买家承担的「中介费用将会减少」,其改动如下图所示,红色部分表示该州买家所需的买房费用将会下降。

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但也需要注意,这并不能代表买家就一定因此获得实惠。有政策即有对策。很多买家选择以此为借口,提升整体房价,来消解自己可能的损失。所以整体政策能否对未来房价将会产生影响还需要再观察。

07

公证费用/登记费用

公证是您在德购房置业的重要保险杠。德国房产购置的公证费约为不动产成交价的1.5%-2%左右 ; 在法院办理登记的费用约为房产成交价的0.5%左右。其中包含的手续包括:起草购房合同、公证签订合同、办理官方相关文件、土地簿临时登记、手续移交土地簿管理机构等。我们曾经也对德国整体的公证制度撰写过一篇文章:德国疫情环境下,竟有一种职业工作时间不减反增!

这个价格是由德国法律(GNotKG)规定的,全国统一定价。需要注意的是,在合同公证过程中如果对于合同提出异议并且希望修改的话,公证过程将被中止,您需要承担新的公证费用。所以,「在公证前一定要完全理解并确认好您的购房合同」。

总结一下

综上所述,作为买家,根据地区的不同,您需要提供的预算为房价及房价5.5%-10%的附加费用(也可以将三大附加费用根据文章所说,拆开进行更详细的计算), 同时需要购车的用户还要考虑车库的价格。


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