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面对无良德国房东克扣租房押金, 德国移民该怎么办? —华安海外

来源: 华安海外 日期:2021-03-23 浏览数: 2706

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无良德国房东克扣租房押金, 德国移民该怎么办? 德国,本是一个「充分保障租客权益」的国家。在德国民法典BGB §535 - §580关于租房相关的所有内容里,有一句话一再被提及:Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.当合约内容发生偏移,并且损害租客利益时,此合约内容无效!

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《德国民法典》为欧陆法系中最重要的民法典之一

但在德的朋友们,特别是学生群体,在实际租房过程中,却是屡屡碰壁。更是在退房搬家时,「押金经常会遭遇到无良房东克扣」,房东对于房屋的各个方面百般挑剔,最后押金能按时要回一半,有时都不是一件容易的事情。究其原因,还是因为在租房签订合同及操作过程中,房东及租客双方「流程不正规、法律知识准备不充分」,造成最后有理也说不清的尴尬局面。

今天,华安海外小编想带大家,从法律的层面上,深度剖析一下在德「租房押金 Mietkaution」。

01

租房押金是什么?

为什么需要支付租房押金?很简单:租房押金是在租赁开始时存入房东的租金保证金。其目的是「确保房东及其财产」免受租赁过程及使用可能造成的损害。

在德国民法典里可没有Mietkaution这个概念,民法典第551条规定的是Mietsicherung,即「租金保障」。

租金保障,指租户在租约开始时向房东存放的「金额或担保」,对于民用房产,其最高数额为三个月的冷租金(商用房产没有限制)。

如果您想要在退房时不用担心租金问题,在这步时,就有一个最简单的方法:和房东商议后,使用「公民担保或保险形式代替押金」,这样押金无需马上支付,租客每年给担保方/保险交付一定的费用即可。

但思想比较传统的房东也完全「可以不接受这样的付款方式」,要求支付押金,即Mietkaution。

这个时候一定要注意的是,无论德国或中国房东怎么劝说,「千万不能以现金形式支付押金」。在没有转账记录的情况下,您的租金没有任何法律保障。

如果房东在这种情况下依然把押金最后还你了,那是要感谢房东心善的。

02

那该如何交付押金

如何交付押金,在民法典 BGB §551(3)中也有明确的规定:

房东应该为你的押金,「专门设置一个单独账户」,不能擅自将您的钱从本账户转入自己的私人账户。并且对于本账户,您应与房东商议投资方式(通常为储蓄),在退房时您有权获得这笔钱的利息。

这样的操作主要防止了两大风险:一是如果房东破产,这笔费用将不会算入房东个人资产中,否则即使您选择向破产法院提出索赔也拿不到全部资金。二是如果房东将房产出售,这笔钱可以直接转给下一任业主,流程上也比较方便。

有些朋友可能会害怕提出这样的要求,但这样的要求其实是完全合理并「受到法律的保护」的。

如果怀疑房东没有正确存放了押金,租客可以向其要求独立账户的相关证明和房东不会破产的相关证据。如果他拒绝或不做出反应,则房客可以要求退还押金,根据德国《刑法》第266条,房东还可能被指控违反信托规定,这是可以「达到刑事犯罪级别」的。

可以说,在签订合同时,能够按照法律规定,和房东约定一个押金账户,是未来能够要回押金「绝好的起点」;再其次也要是通过转账的形式支付押金,留有记录;要求押金现金支付的房东,大概率在最开始就已经在打你押金的主意了。

03

为什么不及时交还我押金

但即使有一个好的起点,您在德退房时押金也大概率,「既不会全额,也不会按时归还」。但这也不一定完全是房东的问题。

不会按时

是因为在德物业费一年结算一次,必要的水电费Nebenkosten账单很有可能是没有出来的,而它又是多退少补的,至于补多少,确实是需要账单和时间。房东在归还押金的时候,法律上规定是有一个「合理的考虑时间」,通常允许是在3-6个月之间。

6个月后,房东通常必须归还押金(民法典第548条);12个月仍未归还,你可立刻起诉。但可千万别自己把押金忘记了,你得时不时地发邮件或信件去催一下。

要求押金的时效期为3年。如果这段时间后,你无法证明期间你做了任何事情来努力取回押金,「您的押金就直接归房东了」(这估计是真的忘了)

不会全额

那就是房东对于房子的损耗要求赔偿了,通常是由于这几种情况:您拖欠租金(净租金)

1.   您拖欠附加费用 Nebenkosten(水电费)。

2.   您由于不当使用有意或无意对居住空间造成了损害,房东现在必须对此进行修复。(如没有履行通风职责,导致房间生霉)

3.   在您搬出之前,您没有进行合同约定的外观美容维修(Schönheitsreparaturen)

针对房东对于第三点,即您对「居住空间造成损害」的各种指控,在入住时,就和房东共同检查整个居住空间,并且填写一个「房屋移交记录」,确认屋内设施的目前状态,并拍照备份。并且依照移交记录,在退房时一一比对,尽可能地减少争议。

除此之外,房租押金被扣留,主要原因是房东认为,您没有按照合同规定进行外观美容维修(第四点)。甚至有时,即使您打扫得再干净,也会被吹毛求疵地说“不行,我们已经请了专业清洁人员并做了墙面粉刷”。

一直以来很多国人认为,这是由于德国人「严谨还爱卫生」,但其实也并不尽然。墙面粉刷不一定是退房必须的步骤。

德国民法典BGB §538条已经指出,承租人对按照合同使用方式后,租赁财产自身的变化或劣化不承担任何责任。

租房合同里规定的很多美容维修的要求,在目前法律条款下,如外部门窗清扫和粉刷(内墙在一些地区也不合理),很多其实是不合理的。在签合同之前,您就应该检查合同外观美容维修这一部分的条款。有条件可以请专业人士看明后,「要求房东删除合同内的不合理项」。

而在退房时,对于房东要求的美容维修账单,您也「应该据理力争」。如今也有像是wenigermiete.de这样的网站,以1/3拿回押金的佣金的形式,承接对各类扣除押金不合理项目的申辩。

总的看来,很多在德的朋友最后无法成功要回自己的押金,通常是由于「签订合同流程上和其中细节的不注意」,准备也不齐全,才导致一些德国房东及中国房东,更甚至于一些不正规的租房中介公司,有机可乘。

个人姿势准备充分了,各类困难,也自是迎刃而解。当然,在如今大城市的租房市场,由于供不应求,确实存在店大欺客的情况。



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