德国移民，遇到无良德国房东克扣租房押金怎么办？

德国移民，遇到无良德国房东克扣租房押金怎么办？ —华安海外

《德国民法典》为欧陆法系中最重要的民法典之一

      但在德的朋友们，特别是学生群体，在实际租房过程中，却是屡屡碰壁。更是在退房搬家时，「押金经常会遭遇到无良房东克扣」，房东对于房屋的各个方面百般挑剔，最后押金能按时要回一半，有时都不是一件容易的事情。究其原因，还是因为在租房签订合同及操作过程中，房东及租客双方「流程不正规、法律知识准备不充分」，造成最后有理也说不清的尴尬局面。

      今天，华安海外小编想带大家，从法律的层面上，深度剖析一下在德「租房押金 Mietkaution」。

     01. 租房押金是什么？

      为什么需要支付租房押金？很简单：租房押金是在租赁开始时存入房东的租金保证金。其目的是「确保房东及其财产」免受租赁过程及使用可能造成的损害。

      在德国民法典里可没有Mietkaution这个概念，民法典第551条规定的是Mietsicherung，即「租金保障」。

      租金保障，指租户在租约开始时向房东存放的「金额或担保」，对于民用房产，其最高数额为三个月的冷租金（商用房产没有限制）。

      如果您想要在退房时不用担心租金问题，在这步时，就有一个最简单的方法：和房东商议后，使用「公民担保或保险形式代替押金」，这样押金无需马上支付，租客每年给担保方/保险交付一定的费用即可。

      但思想比较传统的房东也完全「可以不接受这样的付款方式」，要求支付押金，即Mietkaution。

      这个时候一定要注意的是，无论德国或中国房东怎么劝说，「千万不能以现金形式支付押金」。在没有转账记录的情况下，您的租金没有任何法律保障。

      如果房东在这种情况下依然把押金最后还你了，那是要感谢房东心善的。

    02. 那该如何交付押金?

      如何交付押金，在民法典 BGB §551（3）中也有明确的规定：

      房东应该为你的押金，「专门设置一个单独账户」，不能擅自将您的钱从本账户转入自己的私人账户。并且对于本账户，您应与房东商议投资方式（通常为储蓄），在退房时您有权获得这笔钱的利息。

      这样的操作主要防止了两大风险：一是如果房东破产，这笔费用将不会算入房东个人资产中，否则即使您选择向破产法院提出索赔也拿不到全部资金。二是如果房东将房产出售，这笔钱可以直接转给下一任业主，流程上也比较方便。

      有些朋友可能会害怕提出这样的要求，但这样的要求其实是完全合理并「受到法律的保护」的。

      如果怀疑房东没有正确存放了押金，租客可以向其要求独立账户的相关证明和房东不会破产的相关证据。如果他拒绝或不做出反应，则房客可以要求退还押金，根据德国《刑法》第266条，房东还可能被指控违反信托规定，这是可以「达到刑事犯罪级别」的。

      可以说，在签订合同时，能够按照法律规定，和房东约定一个押金账户，是未来能够要回押金「绝好的起点」；再其次也要是通过转账的形式支付押金，留有记录；要求押金现金支付的房东，大概率在最开始就已经在打你押金的主意了。

      03. 为什么不及时交还我押金?

      但即使有一个好的起点，您在德退房时押金也大概率，「既不会全额，也不会按时归还」。但这也不一定完全是房东的问题。

    「不会按时」

       是因为在德物业费一年结算一次，必要的水电费Nebenkosten账单很有可能是没有出来的，而它又是多退少补的，至于补多少，确实是需要账单和时间。房东在归还押金的时候，法律上规定是有一个「合理的考虑时间」，通常允许是在3-6个月之间。

       6个月后，房东通常必须归还押金（民法典第548条）；12个月仍未归还，你可立刻起诉。但可千万别自己把押金忘记了，你得时不时地发邮件或信件去催一下。

      要求押金的时效期为3年。如果这段时间后，你无法证明期间你做了任何事情来努力取回押金，「您的押金就直接归房东了」（这估计是真的忘了)

   「不会全额」

      那就是房东对于房子的损耗要求赔偿了，通常是由于这几种情况：您拖欠租金（净租金）

      (1)您拖欠附加费用 Nebenkosten（水电费）。

      (2)您由于不当使用有意或无意对居住空间造成了损害，房东现在必须对此进行修复。（如没有履行通风职责，导致房间生霉）

      (3)在您搬出之前，您没有进行合同约定的外观美容维修（Schönheitsreparaturen）

      针对房东对于第三点，即您对「居住空间造成损害」的各种指控，在入住时，就和房东共同检查整个居住空间，并且填写一个「房屋移交记录」，确认屋内设施的目前状态，并拍照备份。并且依照移交记录，在退房时一一比对，尽可能地减少争议。

      除此之外，房租押金被扣留，主要原因是房东认为，您没有按照合同规定进行外观美容维修（第四点）。甚至有时，即使您打扫得再干净，也会被吹毛求疵地说“不行，我们已经请了专业清洁人员并做了墙面粉刷”。

      一直以来很多国人认为，这是由于德国人「严谨还爱卫生」，但其实也并不尽然。墙面粉刷不一定是退房必须的步骤。

      德国民法典BGB §538条已经指出，承租人对按照合同使用方式后，租赁财产自身的变化或劣化不承担任何责任。

      租房合同里规定的很多美容维修的要求，在目前法律条款下，如外部门窗清扫和粉刷（内墙在一些地区也不合理），很多其实是不合理的。在签合同之前，您就应该检查合同外观美容维修这一部分的条款。有条件可以请专业人士看明后，「要求房东删除合同内的不合理项」。

      而在退房时，对于房东要求的美容维修账单，您也「应该据理力争」。如今也有像是wenigermiete.de这样的网站，以1/3拿回押金的佣金的形式，承接对各类扣除押金不合理项目的申辩。

      总的看来，很多在德的朋友最后无法成功要回自己的押金，通常是由于「签订合同流程上和其中细节的不注意」，准备也不齐全，才导致一些德国房东及中国房东，更甚至于一些不正规的租房中介公司，有机可乘。

      个人姿势准备充分了，各类困难，也自是迎刃而解。当然，在如今大城市的租房市场，由于供不应求，确实存在店大欺客的情况。