德国移民，什么是当房东享受的16项抵税政策？

德国移民，什么是当房东享受的16项抵税政策？—华安海外

      一. 财政局如何征税

      为了合理抵税，我们需要了解财政局是如何征税的，以及哪些部分是可以抵税的。假设 A 现在有一套房正在出租中，那 A 每个月所得的租金必须交税。但与此同时，A 也可以在纳税申报表中填写如利息、维修等费用作为所谓的Werbungskosten (为了获取租金而需支付的费用)。财政局会将一年内 A 所有的租金收入统计在一起，并且扣除A在同一年为这套房子所花的费用，例如维修、利息、交通费等，而剩下的收入才需要交税。

      所以 A 需要做的就是将自己一年所得的租金，以及租赁房屋所产生的费用写入纳税申报表（Steuererklärung）里。如果 A 为租赁房屋消费低于800欧元（比如购买了新的水池），A 可以直接从租金收入中扣除这些费用。但如果支出超过800欧元净值（比如购买冰箱、洗衣机等），那只能用折旧（Abschreibung）的方式来退税。

      总的来说，只有作为房东实际支付的费用，才可以从租金收入中扣除，而所有承租人所承担的费用并不包括在内。这里需要注意，所有填写的支出，其发票必须保存10年以上。

      二. 哪些费用可以抵税

      01.折旧（Abschreibung)

      对于1924年12月31日前（包括1924年12月31日）建造的房产，房东每年可以扣除2.5％的建筑物购置成本费（既折旧费）， 直到达到100％的建筑物购置成本。如果一栋房屋建于1924年之后，它可以每年扣除2％的建筑物购置成本费，这里的折旧年限为50年。

      02.土地税（Grundsteuer)

      业主必须每年缴纳土地税，这项税由国家征收。土地税的金额最终由所在的市政厅决定，通常为每年100至500欧之间。对于1924年12月31日前（包括1924年12月31日）建造的房产，房东每年可以扣除2.5％的建筑物购置成本费（既折旧费）， 直到达到100％的建筑物购置成本。如果一栋房屋建于1924年之后，它可以每年扣除2％的建筑物购置成本费，这里的折旧年限为50年。

      03.利息（Zinsen)

      假设A的房产是从银行贷款买的，并将购买的出租公寓或房屋作为贷款抵押。此后，A不但每个月要还房贷，还得付每月的利息，而这些所付的利息亦可以作为Werbungskosten。

      04.银行账户管理（Kontoführung)

      假设A为了方便管理房屋的收入和支出，所以在银行开通了新账号。这笔银行账户管理费也算Werbungskosten。

      05.中介费（Maklergebühren)

      为了尽快找到合适的承租人，A找了一家当地的房产中介公司。很快A就找到了一个可靠的租户，当然与此同时也产生了中介费。由于A自己承担了这笔费用，所以他可以从应税租金收入中扣除这笔钱。

      06.广告（Werbung)

      无论是您将您的房产刊登在互联网或报纸，小册子或广播节目中的租房广告，所产生的费用都可以填写在税务申报中。

      07.办公费用（Bürokosten)

      假设A并没有寻求外界的帮助，独立负责租赁房产。在这种情况下，可能会产生一些办公费用，例如样品租赁合同、电话、邮资、购买书写用品和软件等，亦可填写在税务申报中。

      08.业务管理费（Hausnebenkosten)

      暖气、供水、公共区域的清洁、聘请物业管理员、扫烟囱、垃圾收集、冬季维护、街道清洁，以及房主保险或火灾保险等都算业务管理费。这笔费用A每个月都会从租户那里获得，并且作为他的收入交税。但A也可以在纳税申报表中将其作为与收入相关的费用。

      09.维修和翻新（Renovierung)

      如果公寓里的东西被破坏或需要翻新，作为房东承担的维修或翻新的费用可以全额抵税。

      10.装修（Sanierung)

      如果需要对公寓或房屋进行翻新或改造，这笔费用应算作折旧费用（详见1），以一个长期的形式退税。但这仅适用于每年花费超过4,000欧元的建筑措施。对于较低的费用，房东可以在同一年内申税。

      11.家具（Möbel)

      A出租的是一套带家具的公寓。他所置办家具以及其他设备的费用，都可以抵税。净成本低于800欧元的物品，可以在纳税申报表中直接指定为费用，超过这个金额的物品将以折旧的方式计算。

      12.交通费（Fahrtkosten)

      A与其租赁房产相关的所有行程均可作为交通费，如开往租户、银行、维修工、会计师等。

      13.律师费（Anwaltskosten)

      有时候，哪怕是与租户间轻微的纠纷，也可能引来律师信函。但所有的律师、评估师和法院的费用都可以作为Werbungskosten抵税。

      14.会员费（Mitgliedsbeiträge)

      加入“Haus und Grund”或“Vermieterverband”等协会，可获得的最新的房东资讯。其会员费也可列入纳税申报表中。

      15.租户补偿（Abfindung für Mieter)

      如果A向承租人支付赔偿金以便他搬出去，A可以从税收中扣除这笔钱。

      16.空缺（ Leerstand)

      A没有找到合适的承租人，他不仅损失租金，还要继续付费。例如：水、电、供暖、业务费、土地税、建筑保险、贷款利息等。即使因装修而空缺，这些费用仍然需要支付。不过上述所提到的费用皆可作为Werbungskosten抵税，但前提是，A必须向税务局证明自己在争取租房，比如找中介公司、发布广告、调整租金等。