01. 租金收入税
租金收入税(Mieteinnahmen versteuern):在德国拥有房产的自然人都具备有限义务缴纳德国税收,只有在德国境内产生的税务需按照德国法律缴纳税费。
应纳税租金收入:应纳税租金收入部分的税率是阶梯式税率,15%至45%不等。在所得税的基础上,还需缴纳5.5%的团结税。例如,如果应纳税租金收入部分的税率为15%,那么需总共缴纳15%*(15+5.5%)。
双重课税协定:德国目前已和大约90个国家签订协议。目的是要避免跨国交易时在两地被重复课税。
如何计算应纳税租金收入呢?
+ 总租金收入
- 资产折旧
- 贷款利息
- 税收
- 物业管理
- 土地税
- 其他费用 (例如差旅费)
= 应纳税租金收入
02. 土地税
土地税(Grundsteuer):土地税是城市和市政当局最重要的收入来源之一。每年年初,在土地登记册上记载的产权人均会收到市政当局寄来的缴税邮件。土地税是全年预提的,但按季缴纳的年度税目。其计算方式与城市,房地产的新旧和价值有关。
计算土地税的步骤:
步骤1:市财政局(Finanzamt)为土地设置课税标准值(Einheitswert)。
步骤2:通过土地的课税标准值乘以比率(Steuermesszahl)计算得到土地税计税基础(Grundsteuermesszahl )。
步骤3:通过土地税计税基础乘以征收率(Hebesatz)获得年度应缴土地税。
每年应缴的土地税约为几百欧元,由于土地课税标准值以及征收率不统一,而是由各个市政府决定的,所以每个城市应缴的税额不同,应以当地规定为准。
03. 土地税投机税
投机税Spekulationssteuer也叫交易税,或者资本利得税,是个人所得税下的特殊条款。转让房屋、土地和有价证券不缴纳所得税,而缴纳投机税。投机税的征收对象是,在短时间之内通过资产买卖实现收入增加的人。在德国,投机税常用于房地产行业。
房产出售时需缴纳房产增值部分的税收,投机税依照个人情况而定,为增值部分的0~45%。
如何计算土地税投机税呢?
+ 房产售出价格 200.000 Euro
- 房产买入总价 120.000 Euro
- 其他费用
(修缮费用、中介雇佣费用等) 15.000 Euro
应纳税的收入 65.000 Euro
税率 以40 %举例核算
投机税 26.000 Euro
下列情况可获得投机税税收减免(十年内卖出不动产至多不多于4处):
① 如果房产为自住,自住至少横跨三年后卖出,投机税全部免除。
② 如果房产为投资出租或盈利,持有房产10年以上出售,投机税全部免除。
下列情况会受到投机税追溯:
③ 十年内售出超过三处不动产,前三套不动产会被追溯投机税。
以上信息为通常情况下的相关税务制度分享,由于每位纳税人个人情况不同,建议房产交易前咨询专业税务师或房地产从业人员。