一. 出售前
① 预约看房
如果房东决定卖掉自己的房产,他有合法权益预约买家来看房。因此,租客是有义务允许买家看房的哦!对于必须固定给出多长时间供买家看房,并没有明确法律规定。
但有一点是明确的:租客不必时时刻刻为买家看房提供方便,通常是必须每周保留一个下午的空闲时间(在房东决定卖房时)。
不过这条规定并不是无限期地适用,如果销售持续长达数月,租客也可降低允许的看房频率。「此外,看房必须事先与租客提前预约。并且公寓也是租客的私人领域,未经允许,不得拍照」
② 租客的优先购买权
在一般情况下,租客是不具有优先购买权的。「但是房东有义务提前告知租客——此房要出售。」
只有在特殊情况下,租客有优先购买权。因为德国联邦州的法案各不相同,目前所知的关于租客优先购买权的一个例外是:如果公寓在租客租赁期间在土地登记中被分割成独立的公寓,租客仍有优先购买权。在这种情况下,当房东为公寓找到买家时,必须通知租客。然后,租客有两个月的时间来考虑,在这两个月里,可以决定是否要签订购买协议,条件与房东和另一个买家商定的条件完全相同。各位房东请注意!如果租客没有收到通知,这是不符合规定的。
③ 房屋出售,合同终止?
「NO!」房东没有权利单单因为房屋出售就结束与现有租客的合同,这是不允许的。
二. 出售后
① 产权变更后,会不会有新合同?
德国对该问题的基本原则是:购房不变租。这意味着在所有权变更后,现有的租房协议继续执行不变。新房东无权签署新的租房协议或更改现有协议--即使旧协议中的条款对新房东不利。联邦最高法院裁定,如果新房东后来以更高的价格向租户提供公寓,前房东必须向租客支付差价。
② 新房东可以直接终止公寓吗?
新房东不得无故解除租赁合同。
但新房东可以终止租赁合同的理由与老房东相同,也就是说仍然遵守原先合同中解约规定。有一点需要明确的是,因新房东自用而终止合同往往是可能的。
如果新房东想尽快使用该公寓,在这种情况下,这种终止可能是合理的。 但要注意哦,「终止租赁合同,对租客的通知期最少要提前三个月。」
然而,许多租客对解约的担心并不完全是杞人忧天。在租赁单户公寓时,因房东个人使用而解约的风险特别高,而租赁整栋公寓楼出现的解约风险则较小。
③ 什么时候需要向新房东支付租金?
在土地登记簿上登记之前,新房东并不是该房产的主人。「对于租客来说,只有当新房东和前房东都以书面形式通知他所有权变更时,他才需要向新房主支付租金。」如果有任何不确定因素,可从土地登记册上寻找当前房屋所有权信息。但是,如果目前的所有权结构不清晰,租户也可以选择向当地法院交纳租金(《民法典》第372条),可以防止租金转错房东。
不过作为租客,咱们也不用太担心啦,一般原业主和新业主会达成一致,同时也会通知到咱们,从哪天起,租金交给新业主。
④ 房东换了,押金怎么处理?
是这样的,一般产权和现有的租约,会同时从原业主转移到新业主名下,这就意味着,原业主应该把租客之前缴纳的押金伴随着出租合同一并转给新业主。为了多一份保障,「建议每一位租户问一下新业主,是否已经得到了原业主转账的押金,」得到一个书面的确认,还是有必要的呢。
友情提示:为保障能够拿回押金,小伙伴们可以让房东给出一个证明,证明此房出租时押金存款与房东自己的财产是分开储存的。并且房东有义务进行这样的操作。确保在新房东财产出现状况无力偿还的情况下,押金不会损失。