收藏帖丨意大利留学或意大利移民，租房合同大分析

收藏帖丨意大利留学或意大利移民，租房合同大分析—华安海外

      在意大利，民用住宅房屋租房合同分三种类型：

      ① 普通民用租房合同（Contratto ordinario a canone libero， 也被称为4+4合同）

      ② 租金固定合同（Contratto a canone concordato，也被称为3+2合同）

      ③ 大学生租房合同（Contratto transitorio per studenti）

      一旦签订了房租租赁合同，就需要缴纳三种税：注册税、印花税、房屋收入所得税。前面两种税可以由房东和租客共同承担，房屋收入所得税是由房东缴纳。不同种类的租赁合同需要缴纳的税金不同。

      一. 普通民用租房合同

      普通民用租房合同，租金的金额不受限制，由房东自行决定。合同期限是4年，4年结束后合同自动续期4年。租客如果需要提前解约，需要提前6个月以挂号信（lettera raccomandata con avviso di ricevimento）的方式通知房东。而房东是不能在第一个4年中提前解约的，如果房东不想合同自动续期4年，需要在第一个4年结束前6个月通知租客，请租客在4年结束后搬走。也就是说租客如果想要解约，只需要提前6月通知房东，6个月之后就可以离开。但是房东如果想要解约，必须等一个4年结束才能请租客离开。并且租客解约是不需要任何理由的，而房东如果需要取消合同自动续期，其理由必须符合下列理由中的一条，否则会面临罚款：

      ① 房东决定把该房屋用做自住房、自己的工作室，或者让自己的父母、子女、伴侣使用。

      ② 房东决定将房屋用于开展广告、社会福利、文化等活动。在这种情况下房东必须给租房提供另一套合格的住房。

      ③ 租客在同一个城市拥有住房。

      ④ 房子所处建筑物受损，需要整修。

      ⑤ 房子所处建筑物将被拆迁。

      ⑥ 租客无故长时间没有居住在该房屋内。

      ⑦ 房东决定出售该房屋且没有其他房子可租给租客，在这种情况下，租客对该房屋有优先购买权。

      在合同签订后三十天内必须在税务局进行合同注册，注册后需要缴纳印花税和注册税，印花税的金额是取决于合同内容长短，每100行字/每4页文字（ogni 100 righe/ ogni 4 facciate scritte）征收16欧，最低限额是32欧。而注册税金额等于年租金额X 2%，最低限额是67欧，这笔税是每年都需要缴纳的，如果一套房子的月租为600欧，一年的总租金为7200欧，那么每年都需要向税务局缴纳144欧的注册税。这两笔税可以由房东和租客共同支付，也可以由其中一方支付，具体要看合同是怎么规定的。

      对于房东而言房租收入也算是收入的一部分，因此需要缴纳对应的收入所得税及其附加税（IRPEF+addizionali）。关于这部分应付税金，房东可以选择以下两种纳税制度：

      ①普通纳税制度（opzione ordinaria）: 如果选择这种制度，每年需要缴纳的租金收入所得税金额为：每年租金总收入x 95% x 收入所得税及其附加税百分比（具体税比取决于房东整体收入，最低百分比为23%）

      ②统一纳税制度（opzione cedolare secca）: 这实际上是一种纳税优惠制度，选择这种纳税制度的房东每年需缴纳的收入所得替代税（Imposta sostitutiva）是固定的，其金额为：每年租金总收入 x 21%。并且不需要缴纳我们上面提到的注册税和印花税。          对于除房租收入之外还有其他收入者来说，这种纳税制度肯定是更划算的。但是世界上的鱼和熊掌总是不能兼得，选择这种纳税制度之后，房东不能再以任何理由增加房租，房租在合同有效期内维持不变。另外，只有个人之间签订的租赁合同才能选择这种纳税制度，以公司名义出租的合同是不行的。根据最新的财政预算答案，从2021年1月1日起，同一位房东最多能有4套出租房选择这种纳税制度，超度这个数字必须按照普通纳税制度计算收入所得税。

      二. 租金固定合同

      这种合同的特点是租金固定，由当地市政府规定，一般会明显低于市场的自由价。合同的期限为3年，到期后自动续期2年。关于如何解约部分和普通民用租赁合同相关规定基本一致。

      相对普通租赁合同，选择这种合同形式的房东缴纳的税更低，这类型合同同样有两种纳税制度：

      ① 普通纳税制度（opzione ordinaria）：需要缴纳注册税和印花税，金额和普通民用租赁合同一致。另外房东每年需要缴纳的房租收入所得税金额为： 每年租金总收入x 66,5% x 收入所得税及其附加税百分比（具体税比取决于房东整体收入，最低百分比为23%）。

      ② 统一纳税制度（opzione cedolare secca）：在这种合同下选择统一纳税制，需缴纳的收入所得替代税为：每年租金总收入 x 10%。且不需要缴纳注册税和印花税。

      在意大利拥有一套豪华住房或者两套及两套以上房产的业主需要缴纳城市维护建设税（TASI）和不动产税（IMU），选择以租金固定合同出租房屋的房东可以在缴纳这两种税时享受25%的折扣。

      这种合同对于租客来说不仅房租较低且固定，同时低收入者签订该类型住房可以抵扣一部分收入所得税 ：年收入低于15.493,71者可从个人所得税计算基础中抵扣495,80欧；年收入超过15.493,71但低于30.987,41者可从个人所得税计算基础中抵扣247,90欧。

      三. 大学生租房合同

     这类型的合同金额房东可以自行决定，但金额不能超过当地政府规定的租金固定合同租金最高限。房东选择这种合同之后同样可以享受纳税优惠，其优惠政策和上述租金固定合同纳税优惠一致。

     这类合同的期限为6到36个月。房屋所在城市必须有大学，租客必须是大学生且其户口所在地和房屋所在地不能一致。签署该合同的租客不能把房子转租给其他人。

      ☛最后，房东和租客可以根据自己的情况选择合同形式和纳税制度，在签订租金固定合同和大学生租房合同时需要采用政府规定的标准合同格式。