荷兰移民，为什么疫情下荷兰法院勒令房东减租？

荷兰移民，为什么疫情下荷兰法院勒令房东减租？ —华安海外

      本案中，被告是海牙地区的某西餐馆兼咖啡馆，从2018年开始和业主签了一份五年的租约。本来营运一直都良好，而且被告准时交租，双方相安无事，可是突如其来的新冠病毒却在2020年开始肆虐荷兰。荷兰政府于2020年3月宣布，所有餐饮行业必须从3月15日到5月31日之间勒令关闭。2020年六月起，虽可局部开放，但依然限制重重。被告人因此损失惨重，无力支付全部租金。业主后来入禀法庭，要求被告偿还所有欠款并连同利息，另外亦要求提前终止合约，被告须结业并离开所租借的物业。出乎意料的是，法庭平衡双方的论据及利益后，决定减免被告欠下来的部分租金，并裁定房屋业主必须在抗疫措施完结前减租予被告。这案件不但显示荷兰作为社会福利主义国家的政策不但影响司法运作，亦警醒在荷兰的房地产投资者及租客们各自的利益和相关权利。以下我们会详细讲述这案件的判决及后续影响。

      法官在听取双方的论据和陈情后，总结了以下重点：

      1. 法庭首先引述荷兰《民事法典》第7：204条有关租务及业主责任条款，指出业主在出租物业时，必须确保该物业没有任何“损坏”(gebrek)，租客能够百分百享受及使用該物业所其带来的效益。法庭翻查国会当时的立法记录，表示所谓“损坏”，并不单单是物质上的定义，而且亦包含任何限制或剥夺租客利益的情况，当中包括不能事先预见的政府措施 (onvoorziene  overheidsmaatregel) 。在本案中被告的利益是租借物业来经营餐厅咖啡厅并赚取收入，虽然政府后来放宽禁令，允许餐厅做外卖和快递生意，但很明显这项措施不能让被告能百分百享用该物业来做生意，故此法院裁定有关政府措施造成该物业“损坏“。虽然业主表示在租赁合同里写明”损坏“不能作为减租的条件，并引用《民事法典》第7：290条下的有关零售行业租借条款，但法庭反驳即使租约里有相关条款，但仍不能完全抹除减租的可能性。

      2. 法庭之后引述《民事法典》第6：258条有关合同法的法例，条文列明当发生不可预料的情况下，法院有权更改，甚至是取消受荷兰法律保障的合同。法庭认为，双方在缔结合约的时候，根本没有考虑过将来会发生如此大规模及严重的疾病危机。业主提出之前这个世界上也多次爆发过禽流感和全球金融海啸危机，均不是减租理由。但法官强调之前那些瘟疫与本案无关。

      3. 法庭最后指出，此案的关键是在于政府的防疫政策导致了租约双方的利益不对等现象。法庭认为，合同法的准则在于合理和公平之间取得合同签署双方之平衡。一旦打破的话，法庭有义务将不对等的状况改正过来。在此案中，被告因政府的防疫措施蒙受损失，故此仍然要求被告履行合同所有条款是不合理的。当然，被告不能因防疫措施而将全部的合同责任推给业主，但法庭认为，双方若能共同承担新冠所带来的损失的话，将会是最佳的解决办法。

      最后，法庭裁定业主必须宽免租客欠下来的部分租金，并在抗疫措施完结前减租予被告。

      这份判决虽然由海牙法院公布，意味着本案仍未完全定谳，原告还能对此裁决作上诉。不过，这案件反映出荷兰的司法机构在特定情况下，的确有权利更改，甚至是推翻合约所制定的条款。譬如法院有权定义何谓“不可预知的事件“，以及对于物业是否有可见及不可见的 ”损坏“，法院一概拥有诠释的权力。按照本案逻辑，不但是餐楼租约受到法庭监管，即使是其它物业（如：健身房等），也有可能因此判例开了先河而受到影响。

      如果您目前在荷兰在出租房子，您务必注意日后有关同类案件的进展。目前来说，租客必须提供强而有力的证据，例如是生意的确受防疫措施而遭受直接打击；另外法庭主要考虑到合约中的公平合理精神，也使其判决旨在平衡各方利益。