葡萄牙移民，黄金签证结束后，为什么房产市场极速冷却？

葡萄牙移民，黄金签证结束后，为什么房产市场极速冷却？—华安海外

      比如说，2013年开始，大家都看到以中国富豪为代表的黄金居留过来葡萄牙买房，于是本地人觉得房价有上涨预期也跟着使劲买，所以房价就蹭蹭蹭的上去了。

      2022年开始，大家看到外国人使劲买商铺，本地人也觉得原来商铺收租这么香，怎么早没发现，于是里斯本的商铺被抢空了。

      这会儿从2023年十月起，葡萄牙政府终止房产类的投资移民，市场觉得外国人不来买了，加之利率水平高涨。大家共同的预期都是房价会跌，于是市场就进入了一个“等跌的冷却期”。

      至于房价会不会真的跌，我不知道，毕竟影响房价的因素很多。但成交量的快速冷却却是实实在在的。

      里斯本现在除了20-30w左右的公寓和近郊50w左右的别墅流动性较好外（我们称之为“上车盘”），其他地产类型流动性都非常差，中小城市就更不用说了。

      房产成交量的快速下降首先伤害的是政府税收，于是你们看到，葡萄牙政府正在或将要提高车辆、证件、罚款、富人阶层的税务……

      所以，昨天的消息，黄金居留申请费从原先的581.76欧涨到773.74欧，制卡和永居费用都大幅上涨。以前这类费用的调整都是根据通货膨胀，而这次如此大幅的上涨，用通货膨胀已经无法解释了，只能算是杀富济贫。

      说起杀富济贫，同样是昨天的新闻，说葡萄牙目前面临严重的贫困化问题，全国有大约170万人面临贫困化风险，也就是占全国人口的20%左右。

      根据欧美人口-财富纺锤型结构比例，这也就意味着有20%的富裕阶层和大约60%的中产阶层。富裕阶层理论上才是房产投资的主力军，而现在这波人也不买了。

      万物有周期，起起伏伏才是客观规律，从2012至今一波长达十几年的葡萄牙房产大牛市，也到了该调整的时候了。

      但指望价格下跌多少，至少里斯本这样的城市不太现实。一个最基本的逻辑就是，来的人太多，而房子就这么点。供给需求并不平衡。

      从投资回报比角度看，里斯本市区随随便便买个20-30w的上车盘，都有4%左右的租金回报；如果运营学生公寓/单身公寓，轻轻松松6%；如果运营民宿，则8-10%甚至更高。

      试问，在葡萄牙还有比当房东更简单快捷的生意吗？

      看清了这些，会更好的理解目前葡萄牙的房产市场或者说投资市场。至于下一步市场如何走，让我们拭目以待。