德国移民，如何在德国投资房产？看这一篇就够了

德国移民，如何在德国投资房产？看这一篇就够了—华安海外

      在德国哪里买房子？ 哪些地方出租回报率高？ 哪些地方租金收入可以最快偿还贷款？ 这些问题，华安海外小编一一给您来揭开：

      01. 德国哪里值得租房子，哪里值得卖?

      典型的德国住房面积在92平米左右。买这么大的房子需要很多钱，但是这项投资可能是值得的。慕尼黑这种规模的住房目前平均购买成本约为87万8千欧元，其中包括公证、中介和房地产转让税等额外费用，但任何能负担得起这么多钱的人都可以期待房屋价值的增长。

      由于巴伐利亚首都在未来十年仍将是一个吸引就业的地方，Postbank的分析师预测，到 2030 年，住房购买价格每年将增长1.99%。因此，如果十年后再次出售同一间公寓，将能够获得96万5千欧元。即使扣除当分期贷款利息，仍有2万欧元或约2%的回报。

(上图为：德国各地区房屋出售回报率图示，绿色为正回报率，红色为负回报率）

      02. 哪里卖房能赚得最多？

      这种十年后得回报可能不够吸引人，但作为房东，时间越长回报越高。有了租金收入，购房价格和贷款利息将在32年后分期还清。如果在此之后出售房屋，原始投资将增加51%。这相当于1.3%的年回报率。由通货膨胀导致的购买力损失已经包括在其中。

      只有少数地区卖家的利润更高。可以预期，在巴伐利亚大都市附近的Erding卖家的利润最高。这里十年后的回报约为百分之五。房东30年后就能赚回购房所支付得费用。其基础是假设这里的购房价格将每年上涨2.23%。

      通过对比德国401个市县的租售价格，并假设每人购买平均92平方米的住房，首付10%并且在25年内以1%的年利率和3.5%的初始还本偿还房贷，可以得出，未来十年内德国只有五个地区出售房屋能够获得利润。除了慕尼黑和Erding，慕尼黑周边地区、埃伯斯贝格（Ebersberg）和莱希河畔兰茨贝格（Landsberg am Lech）。如果再耐心一点，25年后再卖掉房屋，则至少可以在54个地区盈利，包括奥尔登堡（Oldenburg）、美因茨（Mainz）、海尔布隆（Heilbronn）、巴登巴登（Baden-Baden）、因戈尔施塔特（Ingolstadt）、波茨坦（Potsdam）、德累斯顿（Dresden）和莱比锡（Leipzig）等城市。

      03. 作为房东能够赚钱最多的地方?

      除买房以外，收取租金明显能赚更多钱，特别是在能够快速偿还购房支出的地区。在德国东部农村地区是最快的，其中图林根州的Altenburger Land处于领先地位。在这里，购买92平米住房的贷款平均16年就可以还清。之后，房屋每年将产生初始投资6.9%的回报。

（上图为：德国各地区租金收入超过购房价格所需时间，红色为60年，绿色为25到30年？

      如果按照之前的举例，用25年还清购房贷款，那么在德国401个城市和地区中的25个能获得的利润至少相同，这些城市和地区大多数位于下萨克森州、萨克森-安哈尔特州和图灵跟州。在大城市中，通常需要更有耐心等待回报。通过租金收回买房成本最快的城市是美因茨（28 年），其次是沃尔夫（Wolfsburg）、不来梅、哈姆（Hamm）、因戈尔施塔特和波茨坦（各 29 年）。

      04. 作为卖家和房东需要避开的地区?

      然而，在某些地区，通过租金回收购房成本几乎不可能。在北弗里斯兰（Nordfriesland）地区，大约需要60年的时间才能做到这一点。主要是因为这些城市和地区预计在未来几年租金将大幅下降。在大城市中，Halle an der Saale（56年）和 Rostock（51年）也是出于同样的原因失去了对房东的吸引力。对于那些希望通过出售房屋获利的人来说，北威州的哈根（Hagen）、黑尔讷（Herne）、雷姆沙伊德（Remscheid）和盖尔森基兴（Gelsenkirchen）等城市是一定要避开的。根据预测，那些地区的房价下跌将会很大，以至于 10年后只能收回原始投资的三分之二左右。一些农村地区情况更糟，例如图林根州的Suhl和勃兰登堡州的Oberspreewald-Lausitz，这些地区可能会让投资损失一半。

      通过分析：不难得出，德国南部慕尼黑出售回报率最高， 德国南部是许多富豪喜欢集聚的地方，依山傍水，自然风光独特，自然房产市场自然长期处于供不应求。 如果买家做为长线投资考虑，房产主要作为出租使用，租金收入超过购房价格所需的时间，这些地区则大多数位于东部的下萨克森州、萨克森-安哈尔特州和图灵跟州，这些地区房产总价并不高，出租收益也不低。