爱尔兰房产投资，为什么2020年房价反而上涨？

爱尔兰房产投资，为什么2020年房价反而上涨？—华安海外

      戴维股票经纪人（Davy Stockbrokers）曾预测疫情危机将引发2020年房价下跌20%。

      KBC Bank Ireland则预测会下降12％，如果第二波感染和封城更加持久，则下降到20％。

      经济及社会研究所（ESRI）谈到价格会下跌12％。它说，可支配收入推动需求，只要这种需求减弱，就会影响对房地产的需求。

      一，但这些预测是错误的

      中央统计局（CSO）最新发布的住宅房地产价格指数指出，房价年度仅下降了0.4％，而房地产经纪人DNG预测年底价格实际上可能会上涨2％。

      爱尔兰最大的房地产代理商Sherry FitzGerald表示，2020年二手房的平均价格上涨了1.2％，超过了2019年的0.2％。在都柏林，最后三个月的价格上涨了0.4％。是两年半以来最强劲的季度增长。

      CSO的价格指数是基于销售的完成情况，但DNG的衡量标准是基于每个季度对一系列房地产的估值，并声称是最新数据。

      只有在首次封城期间对建筑，看房和房屋检查活动有所中断。市场证明具有显着的弹性，并沿着疫情之前的道路持续发展。

      根据爱尔兰银行和付款联合会（BPFI）的数据，11月份批准的贷款总额为12.8亿欧元。这是BPFI自2011年开始该记录以来的最高水平。

      对房地产的狂热需求一直是疫情对经济冲击下的特性。

      位于Co Wexford郡的Rosslare,一英亩土地上的一栋废弃房屋，指导价为175,000欧元，最近在28位竞标者进行了211次竞标战后，以531,000欧元的价格拍卖。这让人想起2008年之前的那段时期，然而事实上我们正处于全球疫情流行之中。 

      二，购买力

      那么，为什么失业/房产大跌的假设没有体现出来呢？

      答案很简单。受疫情冲击首当其冲的人，失去大量工作和生计的人，都是从事相对低薪的服务工作的人，而不是最初属于购房市场的那部分消费者。所以他们的购买力被剥夺了并没有改变潜在的市场动态。

      购买房地产渐渐变成一种排除购买者的游戏，中低收入者与房地产之间的距离越来越远。在疫情加速或暴露的所有趋势中，国家日益严重的财产鸿沟是显而易见的。

      评级机构穆迪（Moody's）在最近的一份报告中预测，疫情的流行只会加速欧洲住房市场的“根本性转变”。

      它说：“就算是在疫情之前，欧洲的住房承受能力也在恶化，鉴于现行的房价与收入之比，住房购买存款对低收入的购房者挑战越来越大。”

      现在，都柏林申请贷款的首次购房者们的平均收入将近90,000欧元，是全国平均水平的两倍。

      DNG首席执行官Keith Lowe说，他的公司最近几个月售出了50多套价格在100万欧元以上的房产，而都柏林表现最强劲的价格范围是在100万到200万欧元的房产。

      “ 疫情让人们重新考量生活居住的房产。许多住在公寓的家庭决定搬到有更多空间和/或花园的房产中。”他说。

      DNG预测2021年房价将上涨3-5％，交易将恢复到2019年的55,000-60,000的水平。他还认为，政府的新的股本贷款计划将促使更多人购买首套房。他说：“这反过来将释放急需的出租房产并增加新的住房产量。”

      Lowe说：“在负利率的作用下，那些拥有大量存款的人会将其财产转移到住宅物业上。” 

      三，存款激增

      疫情引发了存款激增，家庭（大概是那些不受失业影响的家庭）向银行和信用社账户增加了126亿欧元。其中一部分很可能会花费在与房地产相关的交易中。

      如果需求超过预期，供应方面将体现不足，今年的房屋竣工量预计为19,000-20,000，比疫情之前的预测要低，并且远低于ESRI最近估计的每年对28,000套房屋的长期需求 。

      爱尔兰房地产难题的核心是三个变量之间的相互作用：供应、可负担性和可行性。尽管中等收入者买不起房子，但供应量正在增加。业内人士表示，以负担得起的价格建造房屋是不可行的，并希望政府通过新的共享股权贷款计划等举措来缩小差距。

      然而，批评人士声称，高土地价格推动了房价上涨，而且，在政府介入并在国有土地上大规模建设之前，可负担性差距将一直存在。他们还声称，政府采取重复措施来帮助房地产阶梯上的人们仅能支持当前的市场条件.

      为什么我们不能或没有像欧洲其他城市一样建造高密度住房仍然是一个悬而未决的问题。

      大多数地方当局从私营部门购买了大约三分之二的一站式社会住房，这突显出该国甚至对社会住房也依赖于私营部门。

      “公共和私人住房的需求仍然存在，”爱尔兰房地产业总监David Duffy说。“部门之间的协作改善和基于证据的分析会有助于我们了解市场和交付新房。”

   由于许多无法在公开市场上购买，国际投资者已经将注意力集中在爱尔兰私人租赁部门相对强劲的回报上。

      目前的趋势是，这里的开发商将他们的开发计划作为一个工作地段出售给加拿大拥有的Ires Reit或美国投资集团Kennedy Wilson等投资者，用于租赁市场。

      尽管这些资金的到来引起了负面的报道，但业内人士坚称，这使得他们交付了原本不会建造的公寓供应渠道。

      从理论上讲，增加的公寓供应量应在2021年对租金产生适度影响。疫情还扼杀了短租市场，导致房东从Airbnb等地撤出，并通过各种出租网站将其放回传统的长期租赁市场。

      大多数行业专家认为，在疫情危机结束之前，租金将保持相对水平或继续暂时走软。

      都柏林建筑师和房地产专家Mel Reynolds说，2020年说明了在动荡的市场中尝试短期预测是徒劳的。

      Reynolds表示："政策制定者应该从短期来看待从年底开始的建筑活动减少，超低利率和巨大的财政刺激措施带来的影响，以及这对房地产行业以及租赁和房屋持有模式的影响。

      他表示："一旦疫情结束，大型金融机构投资者与房主和租房者之间的结构性失衡可能会重新出现，结果可预测。

      因此，爱尔兰的房地产市场似乎比大多数人想象的更坚挺。 

      新闻来源：https://www.irishtimes.com/business/economy/economists-predicted-a-covid-property-collapse-it-hasn-t-happened-1.4449261