爱尔兰房产投资，如何自已买地盖房子？

爱尔兰房产投资，如何自已买地盖房子？—华安海外

      一. 我可以在爱尔兰购买土地么？

      放心，答案是一定可以。正如在爱尔兰购房对国籍或签证类型没有限制一样，在爱尔兰购买地皮用于房屋建设也没有限制。无论你是欧盟人士或非欧盟人士，均可以不受限制地在爱尔兰购买土地或者房产。

      二. 我可以在哪里找到地皮信息？

     关于在哪些平台可以找到地皮出售的信息没有唯一的答案。

     事实上在爱尔兰有很多种渠道可以搜罗你最中意的地皮。当你一旦决定了在哪个地区或具体哪个郡安家落户之后，第一件事情就是联系当地的土地中介及房屋中介，并告知你的需求及预算，经由中介分享买卖信息以及完成土地购买的一系列繁琐程序。

     当然，如果你的要求十分刁钻并且预算充裕，那么爱尔兰还有一个隐藏的职业—地皮搜罗专家，你可以通过中介引荐而得到一对一的专业服务。还有另外一种渠道是咨询当地的市政厅，在爱尔兰每一个郡的市政厅都有专门对接土地买卖的部门，一旦你表露出有购买土地的需求，那么市政厅的专员就会定时向你发送登记在册的土地买卖或拍卖信息。

     三. 我需要雇佣哪些专业人士？

     笔者在和爱尔兰人打交道的过程中发现，人情世故这个道理在这个西欧岛国也同样适用。当你锁定了自建房的区位后，请勤快地，麻利地登门拜访你未来的邻居们，尤其是那些房屋整体外观较为现代，为近期刚修建或改造过的住户更是不要轻易放过。从他们手里你很大概率可以获得在这个区域口碑较好的设计师或施工方等联系方式，由此来获得第一手的现场资料。

     1. 建筑师: 除非你是选择向开发商整体打包购买自建房，否则自建房过程中最必不可少的专家就是建筑师。

     RIAI全称是爱尔兰皇家建筑师协会，只有科班出身,并具备多年工作经验的建筑师才可以在爱尔兰境内合法使用“注册建筑师”这一头衔。一位合格的注册建筑师不仅可以帮助你实现设计愿望，包揽自建房过程中各种繁琐的规划报批手续，同时也会推荐优质的施工方、材料供应商及室内设计师。

     当然，不同设计师的要价也均不相同。笔者建议在RIAI平台上搜罗自建房所在区域的注册建筑，多对比不同建筑师的报价，以此来选择适合自己的那一位。

     2. 施工方: 除了注册建筑师，优质的施工方也是必不可少的专家之一。不同于国内三天打鱼两天晒网的施工游击队，在爱尔兰自建房屋，笔者强烈建议你在IHBA平台上寻找自建房所在区域的施工方。

     IHBA全称是爱尔兰房屋建筑协会，在该平台上注册成功的施工方都是自带“破产救生圈”的。这个“救生圈”指的是即便施工方在未来某一个时间内宣告破产，那么你的房屋主体结构仍然可以享受10年的保修期，而水工程及排烟工程则仍然可以享受两年保修期。

     那么即便是施工方破产，你的自建房也不至于沦为“弃婴”。

     3. 律师: 在爱尔兰实现自建房这一愿望的过程中，你还需要雇佣一名律师全程陪同你完成地皮的购买手续。检查地皮产权、土地属性、周边规划条件等各种有可能造成业主损失的潜在风险

     4. 特许测量师: 最后一个必不可少的角色是特许测量师。在施工方进场之前，甚至是在设计师开始图纸设计时候，特许测量师就应该介入，对你所购买的土地是否适合房屋建造、是否有山洪滑坡、低洼积水、低于海平线等外部潜在风险。

     同时场地本身是否有旧基础、下方是否有隧道、水井等影响房屋建设的不可见因素。任何一位你所雇佣的特许测量师，都应该是爱尔兰特许测量师协会（SCSI））的注册成员。

     四. 购买地皮时我需要考虑哪些因素？

     如李嘉诚先生所崇尚的“3L”投资原则，location, location和location。这一原则也同样适用于购买地皮。

     除了地皮本身的占地大小，也不能忽略地皮所在区域的规划属性。和中国的城市规划一样，在爱尔兰，土地属性也是根据其使用目的来划分，主要分为住宅区，商业区，工业区及城市公共设施区，混合使用区这一属性也是近年刚兴起的概念。

     如果你所购买的地皮所在区域属于住宅区或混合使用区，那么基本可以判断该地皮不会出大错。

     除了关注地皮所在区域的土地属性之外，你也要尤其关注地皮所在区域的限制条件。比如，临近机场或保护建筑的地皮往往有十分严格的限高要求及玻璃开窗面积的限制。地皮周边是否有高压线，火车或电车轨道等都是权衡一块地皮建设潜力的核心因素。

     一块能俯瞰都柏林湾的地皮听起来就令人心动，但是如果该地皮并不适合房屋建设，比如场地坡度太大，土壤不稳定或者场地内有保护建筑等，虽然这些因素并非无法解决，但解决起来的成本及麻烦程度可能并不值得你去花这笔钱。

     因此，在购买地皮时请务必聘请特许测量师对地皮内的各项潜在因素做专业评估。风靡全球的歌手Ed Sheeran曾向英国Suffolk规划局提出在其豪宅边上兴建一座两层的教堂，就因为该地块内尚存有一种珍稀的蜥蜴类动物而惨遭规划局拒绝的无厘头新闻。

     另一个十分重要的因素是，地皮本身是否预留或具备和城市基础设施相接通的可能。比如，消防车、私家车如何到达该地皮？如果没有，那么你可能需要支付一笔昂贵的费用去购买别人的地皮来修建车道。

     电力、燃气及排污管道等基本设施是否已连接至该地皮？如果没有，那你就需要额外支付延长管线连接至地皮的相关费用。

     五. 如何确保取得规划许可？

     虽然说如何取得规划许可，不同的建筑师有不同的技巧和方法，但总体来说，爱尔兰的各个市及各个郡都更倾向于向靠近现有城市基础设施，亦或是临近成熟居住区的地皮颁发房屋规划许可。

     这是由于越是偏远的地区，其基建设施建设所需要的成本就越大。当然，偏远地区的地块也不是完全没有吸引力，这些因素只是决定了取得规划许可的难易程度而已。若一定要说尽量规避的区域，那么爱尔兰西南地区的远郊地皮则要尤其小心。

     为了确保可以取得规划许可，申请规划“预许可”是一个较为稳妥的做法。

     当你锁定了某个地皮，但又担心该地皮无法实现你自建房屋的理想，那么不妨提前向规划局提出“房屋建设需求”的申请。这一申请旨在向当局的各个部门发出“声明”：我本人有意愿在此兴建自住房，当局各部门有什么限制条件请尽快提出。

     当你收集了来自官方反馈的各种限制条件，那你就很容易决定是否购买该地皮，以及购买之后在提出正式规划许可申请时将会撞上的各种“幺蛾子”。

     一旦明确了该地皮在建设过程中会遇到的限制条件，那么就是时候请建筑师参与建设你的梦想家园。越是成熟的设计，其获得规划许可的可能性就越高。

     时刻谨记你聘请建筑师的主要目的就是获得规划许可，虽然每个家庭的住房需求不尽相同，但也请尽量选择目前市面上较为成熟的，尤其是该街区内较为成熟的案例作为参考样本。

     另外需要谨记的是，在爱尔兰，规划许可的有效期是五年，若在取得规划许可之后的五年内房屋没有落成，那么你就需要从新提出规划许可的申请。

     六. 买一块地皮会花费多少钱？

     毫无疑问，购买土地的成本因地区而异。房屋紧缺一直是爱尔兰的一个老大难问题，尤其是近年来大量移民涌入这个昔日的西欧小国，随之而来的新房需求量也呈现出爆炸式的增长，这一势头即便是在疫情高峰时期仍然丝毫不减。

     需求决定价格，虽然在过往的近15年期间土地价格已经大幅上涨，但相比于直接向开发商购买商品房，自己寻找地皮并建造房屋的总体成本仍相对低廉。

     一般来说，你需要准备总体费用的50%作为购买地皮的预算，越大的地皮单价往往越便宜。在爱尔兰购买土地并不需要缴纳增值税（VAT），但在建造房屋的过程中则需要缴纳工程总造价13.5%的新建房屋增值税（VAT）。

     与此同时，购买地皮之后你将需要聘请一位建筑师完成房屋设计、规划报批及施工跟进等事宜，而在爱尔兰聘请建筑师的费用往往占房屋总造价的10%。笔者将在下一篇文章中详细介绍如何在爱尔兰寻找一位合资格的建筑师，协助你完成梦想家园的建设。