德国房产投资，怎么样才能合法规避遗产税和赠予税？

德国房产投资，怎么样才能合法规避遗产税和赠予税？—华安海外

      很多人都误以为遗产税是富人要担心的事，但是实际上，随着德国房产的增值，以后面临遗产税的家庭会越来越多，因为很容易就超过免税额度了。在德长居人口，如果获赠或者继承到财产，有一定的免税额度，如从父母那里继承的免税额为40万欧元。但是，随着房产的增值，任何在慕尼黑，法兰克福或汉堡继承房产的人都应该意识到这项免税额很快就会耗尽。

      遗产税：如果财产的价值超过免税额，将对财产的总价值扣除免税额以后的部分征税，而且财产总价值越高，个人遗产税率越高。继承金额扣除免税额后的价值，个人遗产税税率如下：

      ▶75000欧元以下7％
      ▶最高300000欧元 11％ 
      ▶最高600000欧元 15％ 
      ▶最高6000000欧元 19％ 
      ▶最高13000000欧元 23％
      ▶最高26000000欧元 27％ 
      ▶超过26000000欧元 30％

      以继承人拿1级税卡，从父母处继承为例

      例如：

      Stefan S.（49岁）从父亲那里继承了一套慕尼黑的公寓。它的价值为450000欧元。减去400000欧元的免税额，剩余价值仍然有50000欧元。这部分按照7％的遗产税税率征税。这意味着：必须向国家支付3500欧元。但是，如果他付不起遗产税，也可以在税务局申请延期。将有十年的时间来缴纳遗产税。期间不会有利息。

      避免继承税的方法：如果财产的价值大大超过了免税额，那么慢慢赠与比较合算。根据赠与税的第16条规定，赠与税的免税额有十年的累计期限。十年内，来自同一人的赠与财产金额要进行累计核算，如果十年内，累计赠与金额超过十万，则仍需要纳税。所以需要财产拥有者提前对财产进行计划分配，以十年为间隔，将财产转给亲属或后代，那么受益人最终将会付很少额税甚至几乎不需要缴税，就可以继承财富。这允许父母将昂贵的房地产慢慢地免税转让给他们的孩子。这在法律上叫部分捐赠，但是需要早期就开始计划。

      一：夫妻篇

      如果是夫妻关系，继承人在继承财产时，不管是“水泥黄金”的房地产或者是其它财产，则一方可以从另一方处得到50万欧元额度的免税遗产。 

      二：孩子篇

      如果是子女与父母的继承关系，则子女可从父母每一方处得到40万欧元的免税额度，也就是说可以从父母双方共获得80万欧元的免税额。作为孙子（女）可以在祖父母，外祖父母每一方获得的继承财产不起过10万欧元，即免继承税额为10*4=40万。

      如果继承房产的孩子是自用的，那么也可以享受免税待遇。但是，还有其他要求：1.在继承和搬入之间最多隔六个月 2. 该物业最多只能是200平方米 3.继承人必须作为主要居住地居住至少十年。(注意 ：如果在十年期限届满之前搬出，那么就要追溯部分遗产税）

      三：亲属篇

      其它亲属关系：如兄弟姐妹，侄子侄女与生活伴侣在获得继承财产时也都有享受免税额度，但免税额度相对较低，只有2万欧元。 

      四：技巧篇 TIPS

      基本上除兄弟姐妹外，都是按照关系越近，免税额度越高的规律来规定免税额的。如果超过相应的免税额度，则继承人对继承财产的价值与免税额之间的差值，根据个人税缴纳相应的税率款。 

      ☛房地产赠与也并不是一件简单的事情，赠与人需要与受赠人签订转让协议，避免产生纠纷。如赠与需要经过公证，登记在土地登记册上。这样以后，赠与人则无权出售变卖或抵押此房产，但赠与人可以通过协议确保自已的权益，这样赠与人之后还可以继续使用或出租此房产，且出租收益权益归所属人所有。转让协议还可以限定回收权利，限定受赠人在哪些条件下，需将房产退回给赠与人。比如规定儿子无力偿还债务，则房子退还给赠与人，这样可以有效防止债权人拿走房产，又或是受赠人死亡，离婚，或有其它疾病等等。因此房产转让需要赠与人进行充分的考虑，签订尽量全面的转让协议，避免自身的利益受到损害。

      ☛有一点需要注意的是，按照法律规定，赠与人死亡前十年内所作的赠与行为，都被视为遗产，受益人有履行缴税的义务。受赠人的义务缴税金额与赠与人发生赠与行为之后的死亡时间有关，有10%的消融率：例如赠与人在赠与后第一年去世，则义务缴纳金额按资产总价值的100%计算。如果他在第二年去世，则义务缴税金额是资产总价值的90%，第三年是80%，以此类推。