如何让购入的二手房与市场租金保持一致,甚至提高租金价格是投资人面临的新课题,既要让租金价格被市场接受,又要最大限度提升价值,可以通过一些额外的投入(投资)来实现。
对于状态欠佳、租金未达到市场价格的房产,可以通过翻新/改造等工程使得房产发生“实质性的改变”,以达到租金提高的目的。那么,什么样的翻新/改造工程才能达到合法提高租金的范畴呢?
满足条件的工程包括:① 对房屋进行永久性扩建,使得房屋的建筑面积增加不少于原建筑面积的25%;② 对于适用于《2012年欧盟建筑物能源性条例》(2012年SI第243号)的住宅,其能源等级BRE改善幅度不低于7个等级。
或者,房屋的翻新改造工程包含以下三个或三个以上的项目:
① 对住宅内部布局进行永久性的更改;
② 根据《2005年残障法》的规定,将住宅改造为满足残疾人使用条件的类型;
③ 永久性的增加房间的数量;
④ 对于适用《2012年欧洲联盟建筑物能源性能条例》(2012年SI第243号)且能源等级BER为D1或以下的住宅,能源等级提高至少3个等级;
⑤ 对于适用《2012年欧洲联盟建筑物能源性能条例》(2012年SI第243号)且能源等级BER为C3或以上的住宅,能源等级提高至少2个等级。
综上所述,对于房屋的改造升级主要集中在房屋内部的构造和能源等级上,对于别墅而言,此类的改造工程选择性更多、更容易实现,而对于大多数公寓而言,虽然增加住房面积的改造难以实现,但是仍旧可以从增加房间数量、内部布局、能源等级方面入手,例如通过更换暖气系统、更新门窗增加保暖性等改善能源等级。
不论是公寓还是别墅,翻新/改造都会是一笔额外的投资,是否值得投入需要根据房产的状态、当前的租金、周围同类型房产的对比等多方面因素来进行衡量,在购置前这也可以作为成本的一项列入考量,避免投入过多延长回本的期限蒙受损失。
其实,对于状态一般的的房产,在重新回到租房市场前,还可以投入少量的资金进行一个“增值”改造,在居住和呈现上进行更新,使得其更具竞争力、提高租金,以下投入值得考虑:
01. 配备家具
浏览租房网站daft.ie 或是myhome.ie我们不难发现,同类型的住房,配备家具的租金要高于空房。特别是对于小型公寓而言,租客多是年轻上班族,他们更倾向于寻找带家具的房子,毕竟购置家具是既耗时又耗钱的事情,对他们来说是一个不小的负担。
作为房东添置家具也不必过多的投入,仅需保证基本生活所需的家具即可,包括茶几、沙发、餐桌、餐椅、床铺、床头柜等等,选择价位适中、质量好、耐用、耐看的即可;如果是高端住宅,目标租客是对生活有高追求的群体,可以在家具搭配、材质选择等方面多花一些心思,这样才能更精准的吸引租客,租客也乐意支付更高的租金。
02. 维修和维护
即使是租房,年久失修的房子也不会受到租客的欢迎,更别说租得好价钱。在出租前,维修和维护工作是必不可少的,小小的改动就能为住宅增添很多价值。例如重新粉刷墙面或换新墙纸,更换旧地板(或是将坏的部分修好),更换或维修门窗把手等等,另外将使用多的区域、器具进行清洁打扫,灶台、烤箱、洗手池等等,通过深层次的打扫,减少使用留下的痕迹。
向租客呈现一个干净、整洁、焕然一新的住宅,在做招租广告,迎接租客参观时都能更容易的吸引租客的目光,租客也更愿意租住在一个状态好的房产里。
招租前的维修和维护还能减少日后的麻烦,将房产维护在一个较好的状态,可以避免租客入住后提出各式各样的维修请求,因为一般耗损是难以避免的,在耗损出现前进行一批次的维护可以防止问题在不同时期出现,增添我们时间、精力和金钱的投入。
对于租客而言,维修问题越少则居住得越轻松,满意度更高,租期更稳定。
03. 厨房和浴室
厨房和浴室是居住中使用率极高的功能分区,保证这两个区域的设施配备齐全和状态良好对招租来说至关重要。一般厨房都会自带灶台、烤箱、冰箱、吸油烟机等电器,出租前应确保这些大型电器可以使用。除此之外,烧水壶、面包机、微波炉是厨房必备的小家电,一般房东都应配有。
另外,厨房的清洁也是必不可少,明显的油渍污渍,水池的锈迹等都应清除,也应该对储物空间进行清理,将之前住客遗留的物品处理,保证新租客有属于他们完整空间。
对于老旧的厨房,改造厨房花费很大,在不改变厨房构造的前提下,可以通过更换(重新粉刷)柜门,更换水槽等方式,对整体外观进行改变,不论是视觉呈现还是使用感上都会有极大的提升。
对于浴室而言,干净是最能在租客面前留下深刻印象的。在招租前,确保浴室的设备完好是非常重要的。如果配备的是老式浴缸,可以考虑更换为封闭式淋浴器,这样看起来更干净、便利,更受租客欢迎。而且对于浴缸可能带来的漏水等问题也可以提前干预。
浴室湿气造成的霉斑等问题,应该在招租前做一次清理(粉刷),地板也要进行维护,特别是翘起的瓷砖,应该巩固,且加强表面的防滑层,确保不会产生隐患。
上述的几个增值选项只需投入较少的资金,就可以提升房产的状态,使得租金增加更易被市场接受。而这笔投入的费用,可以在RTB注册后享受一定的费用补贴,部分抵消的。最重要的是,将房产维护在一个好的状态,对于日后再出售也是非常有利的。